정부에서는 전세 반환 대출로 또 돈을 풀려고 한다.. 부동산 시장에 유동성을 불어넣으려고 하고 있는데 전세 보증금 반환 대출이 어떤 영향을 미칠지 정리해봤다.
역전세 위험
벌써부터 전세가 반토막 난 곳들도 많은데 2021년 10월 가장 비쌀 때 계약한 건들이 하반기에 계속해서 쏟아질 예정이다. 추가로 전세가를 더 낮추는 요인은 공급이 넘치기 때문이다. 엎친데 덮친격 터져버림..
그래서 하반기에는 역전세 상황이 악화될 전망이다. 그리고 집주인들은 전세금을 돌려줘야 하는데 이걸 못주는 상황이 연달아 터지면 부동산 폭락에 큰 영향을 미친다.
그래서 지금 계속 이야기 나오는 것이 바로 [전세 반환 대출 DSR] 규제 해제다. 예를 들어 집값이 10억에 전세 7억짜리가 있디고 치자. 그런데 전세가 6억까지 떨어짐.
이러면 집주인은 원래 3억 밖에 없어가지고 나머지 1억은 돌려줄 수가 없으니 대출을 풀어달라는거다. 사실 1채만 가진 사람들은 괜찮다. 문제는 3~4채 가지고 있는 사람들이 DSR 규제에 걸리는 것임.
다주택자 도와줘야 하나?
남의 돈으로 투자하고 집값 떨어져서 허덕이는 사람들이 과연 신용이 있을까? 이런 사람들은 은행이라면 절대 돈을 빌려주지 않는다. 그런데 이러한 사람들에게 대출 나오게 해달라고 하는 것이 바로 DSR 규제 해제다.
그럼 은행 입장에서는 “아니 신용등급 왜 만들었냐?”라는 생각일거다. 그리고 이렇게 대출이 나오면 안되는 사람들에게 무분별하게 다 해주었다가 터진 것이 바로 [서브 프라임 모기지 사태]다.
극단적인 예로 1명이 30채 갖고 있다고 치자. 5천만원씩 받아도 15억이다.. 그런데 연 15억 버는 사람이 어딨어.. 지금 나온 통계로는 빚내서 집산 사람 100명 중 10명은 빚도 갚지 못하고 있고, 7명 다주택자들이다.
전세 반환 대출 풀린다면
결국 다주택자들이 빚을 갚으려면 집값이 올라야 하는데 DSR 규제 풀고나서 전세가가 오르긴 할까? 아무도 모르지.. 장단점을 간략히 풀자면 세입자의 경우 전세가 부담이 덜해질거고 임대인은 빚더미 가능성 + 은행권 부실 가능성이 있다.
현재 임대인이 돈이 없어 전세금을 못돌려주거나 역전세 차익을 못돌려주고 강제로 연장하는 상황이 발생하고 있다. 이것 때문에 전세가가 조금씩 떨어지고 있는 것이다. 역월세를 하더라도 기존의 계약금으로 체결되니 말이다.
그렇다고 다른 세입자를 싸게 들여와도 줄 돈이 없으니 전세가는 내리질 못함. 그러면서 다음 세입자 오기 전까지 돈은 못준다고 뻐기는 집주인들이 많음.
그런데 [전세 반환 대출]가 완화된다면? 전세가는 더 빠르게 떨어질거다. 그럼 사람들 심리는 어디까지 떨어질까~ 더 많이 떨어지겠네 생각할거다. 이런데 무슨 전세 반환 대출 규제 완화가 역전세를 잡는 정책이라는걸까.. 이건 그저 빚을 늘리는 정책이다.
임대인 임차인 모두 대출
전세사기 피해자들에게는 최장 20년 무이자 상환 대출 제공할 계획인데 임대인들에게도 빚을 또 안겨주니 정말 숨막히는 상황이다. 한국은행에서는 이미 대한민국은 GDP 대비 가계부채가 너무 높아 80%까지 낮춰야 한다고 밝혔다.
보통 여기서 디레버리징을 하지 못한 나라들은 장기 침체가 왔고, 디레버지링을 통해서 70~80%까지 떨어트려야지 경제가 다시 활성화가 된다고 한다. 출산률도 마찬가지로 말이다.
추가 정책은 어디에
전세 보증금 반환 대출은 DSR 규제 푸는것으로 끝나면 안된다. 더 많은 정책들이 필요함 예를 들어 대출 가능한데 전세금 주지 않는 임대인에 관련한 법도 추진해야 한다. 또 대출이 가능하면서 역전세 주지 않는 임대인에 관한 법도 있어야지..
DSR을 풀어줄거면 확실히 임차인 보호를 위해 무자본, 소자본 갭투기 방지법은 진작에 생겼을법한데 왜 아직까지도 없을까 참 의문이다. 방지법 뿐만 아니라 가해자 처벌도 강화해야지 감옥 보내는것 뿐만 아니라 피해자에게 어떻게든 돈을 돌려줄 수 있게끔 괴롭혀야 된다.
한국 위험한 상황
현재 한국에서 집값 뿐만 아니라 코로나로 인해 자영업자 살리는데에도 정부가 돈을 많이 썼다. 현황을 정리하자면
- 자영업자 상환유예
- 전세사기 대책
- 전세 반환 대출 DSR 규제 해제
위와 같은 악재들이 다 터졌는데 속 안에서 터지는 문제들을 감추고 겉으로만 괜찮은척 하는 상황이라고 보면 된다. 미디어에서는 위험하지 않다~ 괜찮다~ 할텐데 응 위험한거 맞다.
외국에서 보는 한국의 진짜 상황은 가계 부채 1위, IMF에서 기업부채 경고, 정부부채 상승률 매우 높음이다. 그런데 돈을 계속해서 푸니까 더 위험해지고 있음.
경기가 좋지 않은 이유는 부동산 시장이 잡히질 않고, 물가는 떨어진다면서 아무도 체감 못하는 등 악순환이 벌어지고 있다. 소비가 줄고 자영업자도 울고, 내수경기 침체되고, 기업도 망가지고 돌고 있는데 아프더라도 일단 유동성을 줄여야 한다.
부실채권 늘어나고 연체율 상승하고 있는데 여기에 부동산 전세 반환 대출로 부실채권을 추가한다? 안타까운 결정들이다..
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