후순위 담보대출 검색하면 수많은 광고들이 보인다. 어느 상품을 골라야 나한테 맞는 한도 금리를 알 수 있는 건지 그리고 어디서 대출받는 게 잘 받는 건지 처음 알아보면 어려울 수 있다. 그래서 정리해봤음.
후순위 담보대출이란
말 그대로 순위는 차례인데 선순위인 가계대출 혹은 소유주가 거주하는게 아닌 세입자가 있다면 임차보증금 다음 순위로 근저당 설정을 하는 대출을 흔히 후순위 담보대출 혹은 2순위담보대출이라고 한다.
즉, 이미 대출금이 있거나 임차보증금이 있는 상황에서 추가자금 이용을 위해 받는 대출이라고 보면됨.
후순위 담보대출 종류
- 1금융권 (시중은행)
- 2금융권
- 소비자금융권(대부업)
지방은행과 인터넷 은행 등을 포함한 1금융권 은행에서 받는 후순위 담보대출이 있다. 요즘은 이 후순위 담보대출을 [생활안정자금]이라는 목적으로 최대 1억 원까지 이용이 가능하다. 물론 외에도 은행별로 상품들이 다양하게 있으니까. 주거래 은행 상담을 꼭 받아보자.
2금융권 같은 경우는 보험사, 상호금융, 캐피탈, 저축은행 등이 있다. 생활안정자금의 경우는 1금융권과 대출조건이 크게 다르지 않다. 다만, 자영업이나 사업을 운영하는 사업자분들이라면 2금융권이 1금융권 은행보다는 높은 한도의 대출 금액을 받을 수 있음.
특히 캐피탈 혹은 저축은행의 경우는 담보시세 대비 90~95%까지 높은 한도가 나옴. 그런데 한도가 높은 대신에 금리는 은행보다 높고 경우에 따라서는 대출이 안 되는 경우도 있으니까 상담은 필수임.
다음으로 대부업은 2금융권처럼 사업자가 아니더라도 소순위 담보대출을 이용할 수 있다. 2금융권에서도 대출이 어려운 조건에 있는 분들이 이용하는 후순위 담보 대출이다.
불법 사채업자들도 아니고 다 금융감독원의 감독을 받고 있는 정식 대출회사들임. 다만 금리는 2 금융권보다 더 높음.
후순위 담보대출 장점
신용대출의 경우는 소득과 기대출의 내용 혹은 신용 점수에 따라서 대출 가능 여부를 각 금융사에 신용조회를 통해서 확인해야 한다. 그래서 대출 승인 여부를 예측하기 어려움.
반면 후순위 담보대출의 경우는 담보가치만을 판단해서 한도를 바로 예측하는 게 가능하다. 따라서 내가 사용 가능한 한도와 예상금리를 계산해서 자금운용계획이 가능함.
물론 각 차주별로 상담을 통해서 정확한 확인은 필요함. 신용대출의 한도는 기본적으로 내 소득에 대비해서 대출금액이 산정된다. 대출이 더 필요하다면 소득을 늘려야함. 하지만, 담보대출은 부동산 가치가 상승할 때마다 한도가 늘어난다. 반대로 떨어지면 한도 깎임.
LTV 및 DSR 규제에서 벗어남
선순위 대출인 가계대출의 경우는 주택 보유수, 고가아파트 규제 혹은 담보 제공이 되는 주택 지역에 따라서 대출 한도에 영향을 미친다. 또 차주분의 소득에 따라 한도가 줄어드는 경향도 있음.
반면에 후순위 담보대출은 대출규제에 대해서 어느 정도 자유롭다. 다만, 가계대출인 선순위대출처럼 낮은 금리 이용은 어려움.
후순위 담보대출 단점
신용대출과 함께 어느 대출을 이용할지 고민하는 사람이 많은데 아무래도 담보대출이라 신용대출보다는 서류가 좀 많다. 그리고 담보대출의 경우 법무비용 등과 같은 부대비용이 들어간다. 이건 각 금융사별로 조금씩 다름. 담보 대출이기는 한데 선순위대출인 가계 대출보다 이율이 높다.
이유는 후순위 담보대출은 돈을 빌려주는 금융사 입장에서는 리스크가 있는 대출이다. 예를 들면, 서울에 한 10억 정도 되는 아파트가 있다 생각하자. 여기에 선순위 대출이 한 4억 정도 있다고 가정해보자. 그리고 후순위 담보대출을 2억 정도를 추가로 이용했을 때 리스크처럼 느껴지지 않는다.
반면 지방에 3억 정도 하는 아파트에 2억 정도의 선순위이 가계대출이 있다고 가정해보자. 비규제 지역의 경우는 70% 가계대출이 가능함. 이렇게 되면 후순위 대출은 한도가 극히 제한적일 수밖에 없다.
금융사 입장에서는 대출을 하고 이자를 받는 게 목적이겠지만, 가장 중요한 것은 원금손실이 일어나면 안 되는 거다. 만약 담보대출 채권이 경매로 넘어가면 후순위 대출 해주는 금융사 입장에서는 손실이 발생할 수 있음.
그래서 경매 낙찰률이라든가 해당 지역의 시세라든가 실거래가 등등을 유심히 살펴보기도 하고, 그만큼 금리가 높게 책정되기도 한다.
누가 이용하면 좋을까?
자금이 많이 필요한 사업자들이 주로 찾는다. 사업자금의 경우는 2금융권에서 최대 90~95%까지 추가 대출이 가능함. 기술보증이나 신용보증 같은 재단의 보증서를 담보로 한 대출을 다 받은 뒤에 내가 소유하고 있는 아파트가 있다면 사업 자금으로 추가 확보가 가능하다.
신용대출보다 낮은 금리로 만기 상품 이용이 가능하니까 사업자금으로 이용하기에 적합함. 또 압류해지 및 대환을 목적으로 후순위 담보 대출을 이용해 볼 수 있다.
이자를 조금 내더라도 연체나 가압류는 해지하는 편이 훨씬 좋다. 연체된 세금을 분할 납부한다고 이자 나가는 대출을 굳이 이용하냐? 분할납부도 원만히 연체로 잡힌다.
그리고 만기일시 상환 방식이 대부분이라 월 납입금액이 줄어들 수 있고 대출 건수를 줄일 수 있는 차선책이 될 수도 있다.
후순위 담보대출 금리 비교는 어디서?
후순위 담보대출의 금리 비교를 하는 플랫폼은 아직까지는 없다. 이 부분은 대출 중개업체를 통해서 상담을 받아봐야 알 수 있음. 만약 대출이 불가능한 상황이라면 아래 글을 참고해보자.
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