6월 1일부터는 전월세신고제가 정상적으로 시행된다. 그런데 전월세 신고를 하지 않아도 되는 3가지 경우와 주의할 점 그리고 막힌 꼼수와 새로운 꼼수 및 전월세신고제 과태료 부과 기준에 대해서 살펴보자.
전월세신고제 안해도 되는 경우
- 신고대상 금액, 지역 조건 x
- 전월세신고제 시행 이후 (2021.06.01 이후) 신규가 아닌 갱신 임대차계약 시
– 임대보증금과 월세 증감 없이 임대차 기간만 연장
– 임대보증금과 월세 증감 있으나 신고대상 금액 조건 x - 계도기간 (2021.06.01~2023.05.31) 중에 체결한
전월세신고 대상이 되는 신규(갱신) 임대차계약을 신고하지 않은 경우
가장 먼저 신고대상 금액과 지역 조건을 충족하지 않으면 전월세신고하지 않아도 된다. 여기서 쟁점은 월세 대신 관리비를 올리면 괜찮은건가? 많이들 궁금해 하는데 이건 뒤에서 자세히 알아보자.
그리고 전월세신고제 시행 이후, 계도기간 전인 2021년 6월 1일 이후에 신규 임대차 계약이 아닌 갱신임대차 계약을 체결할 때 임대 보증금과 월세의 증감 없이 임대차 기간만 연장이 되거나 아니면 임대 보증금과 월세 증감은 있지만, 신고 대상 금액 조건을 충족하지 않으면 이때도 역시 신고하지 않아도 된다.
마지막 3번째 이건 조금 주의를 해야 한다. 계도기간 중에 전세, 월세 신고 대상이 되는 임대차와 계약을 체결했는데 아직 신고하지 않은 경우를 말하는 거다. 이때는 올해 5월 31일까지 정부가 최종적으로 어떤 입장 발표를 하느냐에 따라서 신고하지 않아도 될 수도 있고 신고해야 할 수도 있는데 이 부분도 뒤에서 자세하게 살펴보자.
신고대상 금액과 지역 조건
- 임대보증금(전세금)이 6,000만원 이하 + 월세가 30만원 이하
먼저 금액 조건을 보면 둘 중 하나만 충족하면 안 되고 2가지 요건을 모두 충족해야 신고하지 않아도 된다.
그러면 앞서 쟁점이라고 했던 월세 30만원 이하 이 조건을 충족하기 위해서 월세 대신에 관리비를 올리겠다면? 관리비는 월세에 포함되지 않으니까 말이다. 하지만 이게 작년 10월 말쯤에 정부가 이걸 감안해 관리비 개선 방안을 발표했다. 그래서 이제 이 꼼수가 막힐 예정임.
다음으로 지역 조건을 보자. 신고하지 않아도 되는 지역은
- 강원도
- 충청도
- 전라도
- 경상도
위와 같음.
계도기간 시행 후 갱신 임대차계약 시
신규 임대차 계약이 아닌 갱신 임대차 계약 때는 애매한데, 갱신 임대차 계약이면 재계약, 묵시적 갱신 전부 포함이다. 이때 임대 보증금과 월세가 변동 없이 오르거나 내리는 거 없이 임대차 기간만 연장됐다면 전세 월세 신고할 필요 없음.
그리고 임대 보증금과 월세에 변동은 있으나 그 금액이 신고대상 금액 조건을 충족하지 않으면 즉, 보증금이 6,000만 원 이하이면서 월세까지 30만 원 이하라면 전세 월세 신고를 할 필요가 없다.
다음으로 주의사항은 계도기간 중에 2021년 6월 1일~2023년 5월 31일까지 이 기간 중에 체결한 신규 또는 갱신 임대차 계약 중에서 전세 월세 신고 대상이 되는 계약을 아직까지 신고하지 않은 경우 어떤 분들이 신고하지 않을 수 있을까?
계도기간을 어떻게 이해하는 분들이 많냐면
“계도기간, 유예기간이라고 하니까 그때까지는 전세 월세 신고 대상임에도 불구하고, 신고하지 않아도 되겠지”. “계도 기간이 끝나고 나서 그때 이후에 신고 대상 조건이 되면 그때 신고하면 되잖아
라고 생각한 분들이 많았다. 그런데 원칙은 과태료만 유예시킨거다. 2년 동안. 그니까 신고 자체는 해야함. 신고하지 않으면 과태료만 부과시키지 않았을 뿐. 그래서 원칙대로는 따지면 사실은 이 계도기간 중에 신고하지 않았으면, 과태료 나오는 게 맞다.
그런데 아마 전국에 전세, 월세 신고 관련 과태료 부과될 분들이 상당히 많을 거다. 신고하지 않은 경우가 엄청 많았으니 신고 안 해도 되는 줄 알고 말이다.
그래서 정부가 원칙은 그렇지만 그냥 유예기간 동안에 신고하지 않은 건 봐주고, 6월 1일부터 신고하지 않은 것에 대해서 과태료를 부과시킨다는 것이 잠깐 언급이 됐다. 그런데 이게 최종적인 입장은 아직까지는 아닌 걸로 보임. 아마 5월 말쯤에 최종적으로 정부가 어떻게 발표할지를 지켜봐야 된다.
그래서 만약에 바라는 대로 2023년 6월 1일 이후부터 전세, 월세 신고를 하지 않은 사람에 대해서 과태료를 부과시키겠다라고 최종적으로 정부가 입장 발표하면 계도기간 중에 신고해야 함에도 신고하지 않은 분들도 전세 월세 신고를 하지 않아도 된다.
근데 정부가 원칙을 고집해 계도기간 중에 전세 월세 신고를 해야 함에도 하지 않은 사람에 대해서 과태료를 부과시키겠다라고 하면, 2023년 5월 31일까지는 전세 월세 신고를 해야 한다.
선택사항 과태료 부담
과태료가 얼마 되지 않고 부담 없으니까 그냥 신고하지 않고 과태료 낼래 하는 분들이 있을텐데 이 부류는 월세 받고 있는 소득이 밝혀지는 게 부담스러운 거다. 왜냐면, 소득세도 있지만 진짜 문제는 건강보험료임.
지역 가입자라면 보험료 올라가고, 만약 피부양자라면 이 자격이 박탈될 수 있는데 거의 박탈된다. 그리고 과태료는 최대 100만 원 이것보다 보험료 오르는 게 더 크게 부담될 수 있음.
이런 불이익 때문에 그냥 과태료 내고 신고하지 않겠다는 분들이 있을거다. 이분들은 어떤걸 유념해야 되냐면 임차인이 전입 신고를 하면 이건 전세, 월세 신고를 하는 걸로 본다. 그니까 내가 받고 있는 소득을 더 이상 숨기기가 힘들다는 거다.
또 한 가지 임차인이 보통 전입신고만 하는 게 아니고 확정일자까지 부여받으면 확정일자부에 보증금하고 월세 기록이 된다.
그래서 소득을 숨기기가 어려움. 물론 그럼에도 과태료 내고 신고 안 할래 할 수 있다. 이유는 전세 월세 신고를 주민센터에 한다. 세금 문제는 세무서 관할인데 세무서가 전세, 월세 신고한 데이터를 봐야 알 수 있다. 보기 전까지는 모름.
전월세신고제가 처음 시행 될 때 2021년도 6월 당시 정부가 뭐라 그랬냐면 이 데이터가 세금 쪽으로 쓰이지 않을 거라고 했다. 근데 이게 절대 쓰이지 않을 수가 없음..
이 좋은 자료를 세무사가 그냥 놔둘 리가 없다. 반드시 볼게 뻔함. 물론 세무사가 주민센터에다가 자료를 보여달라고 해서 봐야 된다. 근데 이게 바로 볼지 아니면 시간을 두고 볼진 모르겠지만, 세무서가 알 때까지 버티겠다는 것임.
당장 알지 않을 것 같고, 모르면 넘어가고, 알면 그때 신고하더라도 그때까지는 신고하지 않고 버티겠다라고 한다면, 선택의 폭이 넓어진다.
전월세신고제 과태료 기준
전월세신고제를 지키지 않았을 때 과태료가 얼마나 나올지 간략하게 보자. 과태료는 임대 보증금과 신고하지 않은 기간에 따라서 최소 4만 원, 최대 100만 원까지 부과가 된다. 그리고 거짓으로 신고하면 무조건 100만 원임.
신고 해태기간 3개월 이하
- 계약금액 1억 미만: 4만원
- 1억 이상 3억 미만: 5만원
- 3억 이상 5억 미만: 10만원
- 5억 이상 : 15만원
해태기간 3개월 초과 6개월 이하
- 1억 미만: 13만원
- 1억 이상 3억 미만: 15만원
- 3억 이상 5억 미만: 30만원
- 5억 이상: 45만원
해태기간 6개월 초과 1년 이하
- 1억 미만: 21만원
- 1~3억: 30만원
- 3~5억: 50만원
- 5억 이상: 70만원
해태기간 1년 초과 2년 이하
- 1억 미만: 24만원
- 1~3억: 40만원
- 3~5억: 60만원
- 5억 이상: 80만원
해태기간 2년 초과
- 1억 미만: 30만원
- 1~3억: 50만원
- 3~5억: 80만원
- 5억 이상: 100만원
- 거짓 신고: 100만원
살펴본 과태료 기준은 올라갈 수도 있다. 어느 정도 전월세신고제가 익숙해지면 과태료를 올릴 수도 있다고 했었음. 그래서 과태료 얼마 안 되니까 나는 과태료 내고 신고하지 않을 거야라는 걸 선택한 분들은 과태료 기준이 언제 어떻게 바뀌는지 모니터링 해야 함.
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