토지 담보대출 타 대출과 비교하면 받기 까다롭고 어렵지만, 마이너스 요소와 잘 받는 방법에 대해 알아두면 정말 한도가 든든하게 나온다. 어떻게 신청해야 잘 나오는지 자세히 정리해봤다. 또 주의사항은 어떤 것인지 알아보자.
토지 담보대출 한도
토지담보대출은 개인명의 가계대출로 받게 되면 DSR 규제가 적용되어 한도가 거의 안 나오는 편이기에 사업자 조건으로 토지 담보대출 실행한다는 전제하여 설명해봄.
잘 나오지 않는 이유에 대해 궁금하다면 아래 영상을 참고하자.
토지는 일반적인 비주택담보대출과 달리 지역별 지목별로 LTV 한도가 상이한다.
- 전, 답, 과수원: LTV 60%~65%
- 나대지: LTV 70%
- 인허가를 득한 토지: LTV 80%
여기서 눈여겨봐야 할 것은 토지 시세 산정 기준이 토지 감정가액이라는 것이다.
아파트나 주상 복합 건물 등의 집합 건물을 제외한 부동산들은 시세라는 것을 파악하기 힘들다보니 금융기관들은 토지 담보 대출을 진행하기 전 탁상 감정을 통해 땅에 가치를 대략적으로 확인함.
즉, 은행에서 내가 가지고 있는 토지의 가치를 높게 쳐주면 그만큼 대출 한도가 늘어남.
한도 많이 받는 방법
사업자 등록증은 필수
토지담보대출의 한도를 높게 받기 위해서는 이것저곳 발품을 파는 노력이 필요하다. 아무 곳에나 가서 토지담보대출에 대해 문의하는게 아니라 토지를 주력으로 취급하는 금융사의 지점을 먼저 파악한 후에 받자.
그리고 찾았다면 이제 마이너스 요소들을 제거해야하는데 지상권을 설정하는 경우가 대부분이라 감정 나갔을 때 토지 위에 컨테이너나 가건물 등의 적치물이 있다면 대출 한도가 적어진다.
순수 100% 토지로만 대출 받을 게획이다? 그러면 토지 위에 적치물은 미리 철거하는 것을 추천함. 토지는 이미 건물이 지어진 부동산이 아니라서 얼마든지 다양하게 개발되니 말이다.
토지담보대출 DSR
총 부채 원리금 상환 비율인 [DSR]은 연간 납부해야 할 대출 원금과 이자 합계액을 소득 대비 일정 비율 이내로 제한하는 규제다.
현재 가계 대출의 총액이 1억을 초과하는 경우 금융권마다 DSR이 다르다.
- 1금융권: DSR 40%
- 2금융권: DSR 50%
토지담보대출은 2금융권이 유리한 이유
토지대출의 경우에도 DSR 규제를 적용받고 있는데 일반 개인조건으로 토지담보대출을 받는 경우에는 1금융권에 비해 10% 정도 DSR의 여유를 가질 수 있는 단위농협이나 축협, 수협, 새마을금고를 이용하는 것이 유리다.
10%가 아무것도 아닌 것 같지만, 금리나 다른 조건이 동일하다고 할 때 대출 한도 금액이 1금융권에 비해서 1.2배 정도 된다.
이러한 지역 상호 금융사들은 DSR 장점뿐만 아니라 실제 지역 토지를 담보로 대출을 해 준 경험이 많기 때문에 1금융권 보다는 감정가를 더 높게 봐주는 등 몇 가지 추가적인 이점이 있다.
아래 버튼을 참고하면 이해가 쉬울거다.
DSR에 막혀 안나오는 경우
만약 DSR 규제로 인해 개인으로 토지담보대출이 불가한 경우에는 사업자 조건으로 토지담보대출을 진행해보자.
이때에는 은행 미리 해당 토지를 어떤 목적으로 활용할지에 대한 계획서를 제출해야 한다. 그런데 이 부분은 보통 모집 법인 측에서 알아서 해 주는 부분이니 신경쓰지 않아도 된다.
토지 담보대출 신청하기
일반적으로 대출을 신청하는 방법에는
- 온라인 비대면 신청
- 창구 방문
- 대출 상담사에게 신청
위와 같다. 하지만 이건 어디까지나 일반적인 대출 신청 방법이고, 토지대출의 경우 앱이나 홈페이지를 통한 온라인 신청은 불가능하다.
토지대출은 시세가 불분명하고 다양한 변수가 있기 때문에 아직까지는 비대면으로 진행하는 것이 어렵다. 그러다 보니 많은 분들이 은행 창구를 직접 방문함.
하지만 은행 창고를 직접 방문하는 것은 추천하지 않음. 은행 창구에서는 곧바로 토지 가치를 판단할 수 없기 때문에 결국은 확인하고 연락드린다는 맥빠지는 답변을 듣기 마련이다.
토지 담보 대출의 한도나 금리를 비교 가장 쉬운 방법은 전국적으로 토지담보대출을 취급하는 대출 모집인에게 탁상 감정을 의뢰하는 방법과 토지 인근의 새마을금고나 농협을 온라인으로 검색해 전화로 탁상 감정을 의뢰하는 방법이 있다.
검색을 통해 알게 된 대출 상담사에게 간편하게 문자나 카톡 또는 전화로 탁상 감정 의뢰를 하면 된다.
대출 상담사 포지션은 창구 직원보다 적극적으로 임하기 때문에 탁상감정 의뢰를 하면 생각보다 빠르게 결과를 산출해 통보해준다.
또 대출 상담사는 보통 3~4곳 지점을 동시에 감정 평가를 얻기 때문에 한도나 금리 등기 조건을 지점별로 비교해 선택이 가능한 장점이 있음.
토지 인근 상호금융사 찾는법
네이버 지도나 카카오맵을 활용하면 된다. 내가 가진 토지 인근 주소지로 지도를 옮겨놓고 현 지도 내 장소 검색을 체크한 다음에 신협, 새마을금고, 농협 등으로 검색하면 된다.
참고로 인근 상호 금융으로 추천하는 이유를 알아보자면 예를 들어서,
OO은행 강남 지점이 있다고 가정해보자. 해당 지점에 A라는 고객이 찾아와 세종시에 있는 OO아파트에 대한 구입자금 대출을 받으려고 한다고 요청하더라도 별 무리 없이 주택담보대출이 가능함. 아파트 같은 공동주택은 KB시세 등을 통해 주택 가치를 파악하기가 쉽기 때문이다.
반면 다른 예시로 B라는 고객이 찾아와 세종시에 있는 토지에 대한 담보대출을 요청한다? 거의 90%는 “저희 지점에서는 취급이 힘들거같습니다”라는 답변을 듣는다.
토지의 경우 금융사 입장에서 무조건 현장실사를 나가야 하는데 번거롭다보니 차라리 다른 일에 몰두하자는 판단에 의뢰 자체를 거절할 가능성이 매우 높다.
가까운 곳이 좋은 이유
토지 인근의 농협이나 새마을금고 지점들은 쉽게 현장실사를 갈 수 있기 때문에 대출 나올 확률이 높아진다.
하지만 이건 어디까지나 일반적인 토지 담보대출에 해당하는 것일 뿐 토지 담보대출 신청 금액이 매우 크다면 전국 어느 지점이든 아주 극신히 모신다.
토지 대출 자주 묻는 질문
토지 대출이 불가능한 경우
대표적으로 토지 대출이 나오지 않는 경우는 토지 위에 불법 무허가 건축물이나 묘지나 철탑이 있는 경우 나오지 않음.
무허가 건축물: 건축물 대장이 없는 건축물을 뜻함. 등기가 아님 오해 X
참고로 토지 위에 묘지가 있어도 분묘 이장을 조건으로 토지 담보대출이 가능하기도 함.
토지 담보대출 진행 절차
- 상담 & 간단 접수
- 탁상감정
- 신용조회 및 가승인
- 서류제출
- 실사 및 정식감정
- 본승인
- 대출약정서 작성
- 송금 & 기표
가장 먼저 담보로 제공할 토지에 대한 기본정보와 대출금액 등을 포함하여 간단한 상담 후에 접수를 진행한다.
접수된 토지 정보를 바탕으로 담보로 제공할 토지 탁상감정을 거치는데 이때 대출금액과 토지가치 등을 고려해 대략적인 감정평가를 받는다. 탁상 감정 후 금융 소비자가 대출 진행 의사를 밝히면 금융사는 대출 신청자 신용조회 후 대출 가능 여부에 대해 통보해줌.
통보를 받으면 이제 토지대출과 관련된 각종 서류를 준비해서 제출하면 된다. 검토 후 대출기관에서 현장 실사 및 정식 감정이 진행되는데 이 절차가 끝나면 은행에서 차주의 대출 상환 능력을 고려해 최종 한도와 금리에 대한 본승인이 난다.
본승인 후에 대출약정서를 작성하는데 여기에는 대출 금액, 이자율, 상환 방식 등에 대한 내용이 담김. 마지막으로 약정서 작성 후 대출금을 지급하고 기표를 완료한다.
필요 서류
금융사마다 조금씩 다르지만, 공통적으로 필요한 서류들은 아래와 같다.
- 주민등록등본
- 주민등록초본
- 인감증명서
- 신분증
- 국세, 지방세 완납 증명서
- 등기권리증 혹은 매매계약서
- 소득금액증명원
토지 담보대출 금리
2023년 기준: 보통 약 6~7% 내외, 최저 5.3%
이것으로 토지 담보대출 잘 받는 방법에 대하여 글을 마치는데 관련글에도 도움되는 팁들이 있으니 관심있으면 참고하자.
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