예전부터도 떠들썩 한 전세사기가 올해는 역대 최대치이다. 그리고 요즘 이슈인 깡통전세 외에도 임대인이 임차인과 임대계약을 체결 후 해당 주택을 제 3자 매도나 저당권을 설정하거나 이중 계약, 대리인이 집주인 몰래 전세계약 체결하고 전세금을 갈취하는 경우가 있다.
그래서 전세사기 수법은 미리 알아야지 그나마 피할 수 있음. 신종사기 수법까지 살펴보고, 최소한의 안전장치를 알아보자.
깡통전세
갭투자라고 남의 돈 가지고 투자하는 새끼들이 책까지 쓰면서 좋은 투자 방법 알려주는것마냥 미디어까지 기어나와 자랑한적이 있었는데 갭투자란 부동산을 매도할 때 임차인의 전세금을 끼고 주택을 사는 방식이다.
받은 보증금을 이용하니 소액으로도 주택을 살 수 있기 때문에 많은 사람들이 집값은 어차피 오르잖아? 안일한 생각으로 무리한 갭투자를 했었음. 그리고 지금 이슈인 깡통주택이란 매수인이 주택 살 때 주택 매매가격의 대부분이 세입자의 보증금 + 은행 대출금으로 구성된 경우다.
이런 경우 금리 인상이나 부동산 시장이 하락할 경우 대처가 불가능하다. 그리고 이 피해는 임차인이 입어야 한다. 참 어이없는게 주택 값이 올라서 돈 먹을때는 집주인이 다 쳐먹고 피해볼때는 세입자가 본다는 점을 봤을 때 올바른 제도가 필요하다고 봄.
전세사기 피해보는 과정
집주인이 변제하지 못할 경우 1순위 채권자 은행 측에서는 해당 주택을 경매에 내놓는다. 그리고 대부분 전세가 이하로 집값이 떨어지는데 제 3자가 싸게 주택을 매수하더라도 대금 자체를 선순위 채권자인 은행이 변제를 받고 뒤에 남은 금액을 임차인들이 받기 때문에 온전히 돌려받기 어려움.
이중계약
부동산 투자하는 분들이 실제 거주지 근처에서만 투자를 하진 않는다. 수익이 괜찮다고 생각이 들면 한번도 가보지 못한 곳이라도 들어가는 경우가 많음. 이 경우에 본인이 직접 관리를 하지 못하기 때문에 근처에 있는 공인중개사 혹은 지인에게 건물 관리를 맡긴다.
이때 문제가 생길 수 있는데 관리 맡은 사람이 임의로 전세계약을 이미 체결했으면서도 집주인에게는 임대계약 했다고 거짓말해서 전세금을 갈취하기도 하기도 하고,
대리인이 여러명의 임차인들과 공동으로 게약을 체결하는 경우도 많이 보인다. 어떻게 집 한 채가지고 여러명과 계약을 하는걸까? 보통 임대계약 시 이사하는데 보통 텀이 2~3개월 정도 생긴다.
이 2~3개월 내에 집중적으로 다중 계약을 맺어서 계약금을 갈취하는 경우도 보임. 더 나아가 공인중개사와 임대인이 공모해서 잔금까지 선입금하라는 놈들도 있는데 만나면 꼭 주의하도록 하자.
원인은 허술한 법
이중계약을 하더라도 공시 방법이 없는 실정이다. 그래서 임차인 입장에서는 전적으로 임대인, 공인중개사를 무작정 신뢰해야하는데 만약 이 둘이 공모를 한다면 일반인 입장에서 알아차리기 매우 어렵다.
전세사기 빌라나 주택이 많은 이유
아파트 거래가는 온라인 상 공시가 되기 때문에 전세금을 누구나 알아볼 수 있다. 반면 빌라는 명시적으로 공시하는 절차나 방법이 없기 때문에 해당 빌라의 공인 중개업소에 물어봐서 확인해야 하는데 이것도 객관적인 자료가 아니라서 사기꾼이 매매가를 전세가로 거짓말 해도 검증 방법이 없기 때문이다.
전세사기 대처가 가능한가?
- 임대인이 실소유자인지
- 과도한 담보나 저당권 유무
부동산 등기부등본을 떼어봤을 때 위에 2가지 사항을 확인하는 방법 밖에 없는데 아무래도 법에 대해서는 생소하기 때문에 떼서 보더라도 문제가 있는지 바로 파악하기 어렵다.
또 위에서 살펴본 대리인이 사기치는 경우가 상당히 많기 때문에 계약하는데 집주인과 직접 하지 않는다면 전화 통화라도 꼭 해보자. 나중가서 보증금 달라하면 대리인이 집주인에게 거짓말을 했기 때문에 계약건에 대해서 아예 모를 수가 있음. 대리인은 보증금 먹고 튄거다.
그리고 현재 터지는 전세사기는 형사나 민사를 걸어도 파산 상태라 돌려받기 어렵다. 그래서 특별법이나 정부정책이 나오지 않는 이상 개인이 법적으로 받아내기란 무척이나 힘들고 어렵다.
전세사기 방지 체크리스트
- 임대차 계약서 명의가 등기부등본과 일치하는지
- 대리인과 계약 체결 시
– 임대인 소유 확인
– 대리권 확인 (임대인 인감증명서) - 집주인 저당권 방지 (특약)
- 잔금 치르고 바로 발급받은 등기부등본 확인
가장 기본적인데 이걸 하지 않는 사람들이 은근히 많다. 바로 집주인이 실제 주택의 소유자인지 서류상으로 확인하지 않고 중개사만 믿거나 본인이 임대인이라고 자칭하는 사람만 믿는 경우가 많은데 꼭 꼭 서류를 확인하자. 계약서 상의 명의인이 해당 주택의 등기부등본 상 소유자인지 봐야함.
무슨 경찰도 아니고 상대방에게 신분증 줘봐라 하는 행위가 이상하다고 생각하는 사람들이 있어 이런 절차를 무시하는데 그러다가 전세사기 당하는거다. 신중하고 냉정해야함.
그리고 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 대리권 확인을 하기 위해서 최소한 임대인의 인감증명서는 받아야 한다. 또 집주인과 직접적으로 통화는 꼭 하자.
또 집 계약 후 저당권을 설정하는 양아치 같은 새끼들을 피하기 위해서는 계약서에 특약 사항을 하나 추가하면 된다.
임대 계약 후 집주인이 해당 부동산에 대해 제 3자에게 매도하거나 저당권 설정을 할 수 없다
특약
만약 설정한 것이 밝혀지면 계약은 무효화되며, 임대 계약금의 배액을 임차인에게 배상한다.
그리고 잔금 체결한 날에 계약 변동사항이 있는지 확인하기 위해 등기부등본을 확인해보자. 저당권이 설정되면 무조건 등기부등본에 나오는데 최초 임대차 계약 체결 당시와 동일해서 아무런 저당권 설정이 없을때만 계약 종료가 되야함.
만약 변동사항이 있으면 걸어둔 특약에 의해서 계약을 무효화 시키고 계약금은 물론이고 손해배상까지 받을 수 있다.
등기부등본에서 필수체크 사항
저당권이 설정 되면 [ 을 구 ] 항목에 집주인이 얼마나 빚이 잡혀있는지 표기된다. 이걸 계산하면 되는데 전세금 + 저당권이 매매가격의 70% 이하면 그나마 안전한 측에 속한다.
전세보증보험
나중에 임대인이 보증금을 주지 않을 경우 정부가 먼저 임차인에게 보증금을 지급하는 제도인데 가입할 수 있는 요건이 있는데 모든 금액을 임차인이 받을 수 있는건 아니다. 일각에서도 논의되는 점은 전세보증보험제도를 개편 필요성이다.
전세사기 특별법 제정 논의
과거에는 가만 있더니 사회적 이슈로 붉어지자 일을 하는 모습이 안타깝다. 피해자들을 어떻게 보상할지 논의 중인데 정부에서 주저하고 있는 이유 중 가장 큰 것은 다른 범죄 피해자들과의 형평성이 어긋나지 않나라는 점이다.
그래도 주거권 보호는 해줘야 되지 않느냐 이런 측면에서 피해자들에게 경매절차에서 우선 매수권을 준다든지 경매 낙찰에 필요한 금액을 국가에서 대출을 해준다는지 여러 방안이 논의되고 있다.
보증금 자체를 보상해주기 보다는 주거권이 침해되지 않는 선에서 방안들을 모색하고 있다. 그런데 잔인한 점은 이미 보증금은 날라갔고, 다시 또 돈을 빌려서 빚만 늘어나는 상황이라는거..
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