주택담보대출 종류에 대해서 살펴보자. 보통 주택담보대출은 정책자금으로 나와 있는 대출과
일반금융권 2금융권, 사금융권 까지 다 얘기하려면 너무나 양이 많다.
그러니 일반적으로 금융사에서 빌려주는 주택담보대출 같은 경우는 제외하고 일단 정부에서
정책으로 나오는 대출들 중에서도 상당히 많은 내용들이 있어서 이 부분들을 핵심만 비교하려고 한다.
주택담보대출 종류
- 디딤돌 대출
- 보금자리론 대출
- 적격대출
- 서민실수요자 대출
- 생애최초 대출
- 안심전환 대출
6가지 주택담보대출 종류 살펴볼건데 먼저 정책 대출 자금이라고 해가지고 이거는 보통 은행에서
빌려주는 시중 주담보와 좀 차이가 나게 저금리로 많이 빌려주는 형태를 체크해 보려고 한다.
디빔돌 대출, 보금자리론 대출, 적격대출 그리고 서민실수요자 대출, 생애최초 대출, 안심전환 대출까지
정책대출 자금에 대해서 조금 훑어보고 외에 또 일반 금융권 주담보 같은 경우는 1금융권, 2,금융권, 보험사 이런 형태들은
보통 주택담보 대출에 정책 자금 들이 LTV라고 해가지고 담보율을 보통 70%나 60% 적게는 50% 40% 이렇게 되게 작게 잡아줄 경우.
그거에 플러스 해 가지고 정책 대출 자금을 1순위로 놓고 뒤에 2순위나 후순위로 해 가지고 이런
2금융권 같은 같은 경우를 섞어서 쓰는 분들도 꽤 있기 때문에 이 부분에 대해서는 무조건 뭐 금리 높으니까.
하지 말라 라는 개념보다도 가급적이면 정책대출 자금에서 나오는 주택담보대출을 먼저 쓰는 것들을 추천하게 된다.
그래서 정책대출자금 중에서도 제일 첫 번째로, 알아볼 것들은 디빔돌담보 대출이다.
디딤돌 담보대출
주택담보대출 종류 중 디딤돌 같은 경우가 어떻게 보면 정책자금 대출 중에서는 가장 문턱이 높은 대출이라고 볼 수 있음.
문턱이 높다는 것은 자격 조건이 좀 까다롭다는 얘기인데 그만큼 또 금리는 싸다.
자격을 보면 주택 가격 같은 경우는 5억 원이 이하, 전용면적 85 제곱미터.
아파트 기준으로 보면 33~34평이라고 말할 수 있는 곳인데 거기에 무주택 세대주만 가능하고 연 최대 소득이 6,000만 원.
생애 최초나 신혼부부 같은 경우는 7,000만 원 이하라고 하지만 일반적으로는 연 6,000만 원 이하라고 보면 된다.
그리고 LTV는 70%라서 1억을 빌리면 7,000만 원까지 빌려줄 수 있다는 얘기다. 대출 상환액은 2억 5천만 원까지다.
물론 신혼부부라든가 2자녀 이상일 경우에 약간 더 올라가긴 하는데 일반적인 기준은 2억 5천임.
디딤돌대출 = 금리 가장 싸다고 보면 된다.
디딤돌 같은 경우는 지금 기준금리가 한국은행이 3%인데 올 11월 달 지나가면 3.5%나 더 올라갈 건데
여기는 지금 현재 금리가 2.15%로 3프로 미만이라고 돼 있기 때문에 가급적이면 디딤돌로 할 때는
고정 금리를 하는 게 좋고 뭐 나중에 되게 저금리가 될 거 같다 라고 예측이 된다면
뭐 5년 단위의 변동 금리를 하는 것도 뭐 선택의 방법이다.
주택담보대출 대출기간 & 특이사항
10년에서 30년까지 가능하고 특이사항은 이게 주택 가격이 5억 원 이하이기 때문이기도 하지만
DSR 적용하지 않고 DTI는 60% 이내에 적용 그리고 매매 잔금만 가능하다.
단 여기서는 이제 보통 디딤돌이 주택담보대출 종류 중 가장 심사가 높다고 얘기하는 거는
요즘 30세 이상들이 결혼률이 바닥이다.
그래서 30세 이상의 미혼 단독 세대주 같은 경우는 전용 면적도 60제곱미터 이하이고 주택 가격도 3억 이하여야 되고
대출 상환에는 그중에서 1억 5,000까지만 된다는 부분들은 조금 타이트 하다고 얘기를 할 수 있겠다.
그리고 추가 주택 매수는 금지규정 자체는 없음.
보금자리론
디딤돌 대출 조건이 안 되는 경우 알아보는 보금자리론 같은 경우는 디딤돌의 주택 가격보다 조금 더 나은 6억 이하인데 예전에는 이게 9억 이하의 주택까지 다 됐었는데 지금 6억 이하로 줄었다고 해서 9억까지 다시 올리는 부분들을 논의하고 있다고 한다.
어쨌든 지금은 6억임. 부부 합산 최대 7,000만 원 그리고 신혼부부부터 해가지고 다자녀를 갖고 있으면 연 소득은 높게 올라가는데 아까 얘기했던 디딤돌보다는 조금 더 올라가는 형태다.
그리고 무주택만 되는 게 아니라, 1세대주도 가능하단 얘기다. 디딤돌 같은 경우는 무주택자들을 위해서만 하지만 보금자리론 같은 경우는 내가 지금 현재 살고 있고 그리고 일시적 1가구 2주택 같은 형태로 다른 데로 이사를 가는 경우에도 보금자리론을 사용할 수 있다.
지역차이
투기과열지구나 조정지역 같은 경우는 이제 보통 60% 정도의 LTV를 갖고 있지만 일반지역은 70% LTV를 갖고 있다. 대출상환액 같은 경우도 디딤돌보다 좀 높은 3억 6천까지 되는데 금리는 좀 더 올라간다. 지금 보금자리론 같은 경우가 고정금리로 하기에는 지금은 적당하지만 몇 년 후가 지나면 이 정도의 금리가 높은 금리냐?라는 생각을 좀 할 수밖에 없는 형태임. 4.15~4.55%까지 장기고정금리를 지금은 하고 있음.
그리고 연말쯤에 보금자리론 금리가 조금 더 오른다는 얘기가 있다. 그렇기 때문에 하려는 분들은 조건이 되면 장기적으로 보금자리론을 선택하면 된다.
대출기간 & 특이사항
그리고 대출 기간 같은 경우는 10년부터 최대 50년까지 가능하지만 50년에 되는 조건들
40년에 내는 조건들은 좀 있기 때문에 최대 30년까지 보통 일반적으로 보고 나머지 50년까지도 가능하다고 보면 됨.
보금자리론도 DSR은 적용되지 않고 여기는 특이사항이 매매 잔금뿐만 아니라 전세퇴거자금도 대출이 가능하다.
전세 세입자가 살고 있다가 나갈 때 돈 주세요 할 때 주인이 보금자리론을 이용해가지고 대출을 받아가지고.
전세를 빼주고 내가 그 집에 들어가서 살게 되는 그런 형태의 대환 형태로도 사용할 수 있다.
그리고 보금자리론이 아까 디딤돌보다 조금 더 다른 부분은 뭐냐면 추가적으로 주택 매수가 불가능하다.
1년마다 검증을 하기 때문에 내가 이 추가적인 주택을 샀다? 이러면 바로 보금자리론을 갚아야 된다.
뭐 그런 부분들이 좀 문제가 될 수 있기 때문에 이건 조심해야함.
아까 LTV가 70%라고 했는데 투기과열지구나 조정지구 같은 경우는 60% 정도로 내려가기 때문에
조금 부족하다고 느낄 수 있다. 이럴 땐 서민 실수요자 대출이 방법일 수 있음.
서민 실수요자 대출
주택담보대출 종류 중 서민 실수요자 대출 같은 경우는 투기과열지구나 조정지역 내에서 내가 1세대를 보유를 하고 있으면서
넘겨가는 거는 허락하지 않겠지만, 내가 현재 무주택 세대주.
지금 내 집 없기 때문에 새로 살려고 하는데 이거에 대해서 좀 더 줘야 되는 거 아니야? 라고 생각들면 서민실수요자 대출로 가면 된다.
그렇게 되면 주택 가격도 9억 원 이하나 8억 원 이하로 조정이 가능하고 그리고 LTV 같은 경우도 60%에서
70%로 60%나 70프로 같이 조정 지역이나 투기 과열 지역에서도 조금 더 혜택을 보는 게 있다.
그렇기 때문에 보금자리론을 좀 알아봤는데 현재 내가 1가구 세대주라면 서민 실수요자 대출을 쓸 수 없지만,
현재 실제 무주택 세대주라고 한다면, 주택 가격을 조금 더 완화를 받을 수 있고,
연 소득 같은 경우도 부부합산 9,000만 원까지는 가능하다.그래서 이러한 부분 같은 경우는 체크를 좀 해야 될 게
아까 DSR 같은 경우가 적용이 안 된다고 했지만, 여기는 이제 dsr 적용을 좀 받으니 유의하자.
생애최초 주택구매
주택담보대출 종류 고민하고 있는데 나는 그냥 무주택이 아니라 생애 단 한 번도 주택을 가져본 적이 없어라고 한다면,
생애 최초 주택을 구매를 알아볼 필요가 있다. 이거는 거의 획기적인데 다른 건 다 볼 필요 없고 LTV가 80%까지 가능하다.
물론 대출상환액 자체가 6억까지기 하지만 이걸로 내가 생애 최초인데 20억짜리 집을 사거나 이런 분들은 잘 없고
보통 생애 최초인 분들은 6억까지 LTV를 80% 적용시킬 수 있기 때문에 거의 뭐 9억 가까이 되는 아파트까지도
살 수 있는 상황이라고 보면 됨. 이것도 DSR 적용받고 DTI도 60% 이하 있음.
생애최초 주택구매 특이사항
주택담보대출 종류 중 생애최초 주택구매 같은 경우 80%가 됐다는 부분들은 체크를 좀 더 해보자. 보통 같은 경우가 지금 대출이 70%라고 했었을 때 주택 가격이 4억 원인데 은행 담보비 평가 비율이 70%라고 했었을 때는 이런 형태로 나온다.
공사에서는 주택 가격이 4억 원짜리를 살려고 한다. 4억 원짜리를 살려고 하는데 대출이 70프로 언더라 해서 대충 한 65%가 나오고 65%를 담보부대출로 했을 때 2억 6,000을 빌릴 수가 있다. 근데 본인이 조달을 해야 되는 게 원래로는 70%라고 해서, 1.4억만 필요했는데 왜 65%가 됐냐면 방 개수를 공제를 한다.
이게 방마다 사실 이거를 억지로 하면 임차인들이 들어올 수 있기 때문에 보통 방수를 공제를 한다. 그래서 2,000만 원 정도가 또 공제가 되기 때문에 이 부분은 직접 할려고 하면, 4억짜리를 살려는데 자기가 준비해야 될 돈이 얼마냐면 1억 6천이다. 4억짜리를 사는데 1억 6천이면 거의 35%는 본인이 준비를 해야 되는 상황이다.
그래서 이것 좀 생애 최초 같은 경우는 더 많이 해 달라라고 해서, 공사에서 말하는 생애 최초 특례 구입 자금을 보증을 하게 되면 실제로 20%인 8,000만 원만갖고 있으면은 집을 살 수 있도록 해준다. 4억의 20%인 8,000만 원 그리고 외에 나머지 80프로는 이 모든 것들을 보증부 대출이나 담보부 대출이나 이런 것들을 다 해줘서 3억 2,000까지를 빌릴 수 있도록 해줘서 이건 8,000만 원만 있으면 됨.
그러면 4억짜리 건물을 사게 되는 데 있어서 1억 6천 VS 8천의 차이는 어마어마한 차이가 난다. 그래서 생애최초 주택구매는 조금 더 활용을 해 보실 수 있는 분들은 적극적으로 알아보는 게 좋다.
적격대출
주택담보대출 종류 중 적격대출은 어떤 거냐면 디빔돌도 안 되고 그리고 내 조건을 살펴봤더니, 보금자리론도 대출이 안 되고 그보다는 좀 더 내가 좀 문턱에서 좀 떨어졌어 그래서 그냥 일반 시중은행으로 갈려고 하는데 이것까지는 좀 더 알아보고 싶다 했을 때 알아보는 게 적격대출이라고 보면 된다.
현재 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상 같은 경우는 무주택자나 주택처분 조건을 좀 갖고 있는 형태기는 하지만 연 소득이 상관이 없다. 내가 1억을 벌던 2억을 벌든 상관이 없다. 그리고 주택 가격 같은 경우는 그래도 9억 원 이하일 때 대출 상환액을 5억까지 빌릴 수 있다 라고 해서, LTV 적용은 사실 사실상 투기지역이나 투기과열지구 요런 것들이 있어서 조금 더 안 좋다.
근데 일반적인데는 70%를 해 주기 때문에 뭐 나쁘지 않음. 그리고 금리 같은 경우는 보통 은행 금리보다 조금 싼 편이다. 싼 편인데 지금 11월 초에 좀 알아보니까, 1금융권 정도쯤에서 보통 4.5%에서 6.9% 등 은행별로 상품들이 있다. 그렇기 때문에 은행별로 들어갔을 때 본인들이 하는 것보다 0.5에서 한 1프로 정도 싸다고 보면 됨.
그래서 주택 보유수 같은 경우는 투기지역 같은 경우는 무주택자여야 되는 거고 투기과열지구, 조정지역 같은 경우는 일시적 2주택을 허용하는 형태다. 그 대신 2년 내에 기존 주택을 처분하는 조건이 있다라는 조건이 따라붙지만 일단은 내가 주택을 갖고 있어도 큰 문제는다 없다.
적격대출 특이사항
주택담보대출 종류 중 적격대출은 DSR 적용을 받고 선순위 근저당이 없는 주택만 가능하다. 이 얘기는 뭐냐면 보통 근저당이라고 한다. 주택담보대출 같은 경우는 근저당권이라고 얘기하는데 정확한 얘기로 저당권라고 얘기를 하면 되고 이걸 설명할 수는 없고 어쨌든 저당권이라는 게 있는데, 이 저당권 앞에 선순위에 근저당이 없는 주택만 가능하다. 다른 대출이 없어야 된다.
그리고 매매 잔금 시에 추가 주택 매수 금지 조항도 없다. 그러니까 내가 이것만 사고 다음에 주택을 절대 안 살 거야라는 서약할 필요 없다. 매매 잔금과 전세 퇴거자금 대환 목적으로도 이용이 가능하다. 대안이 가능하기 때문에 1주택자가 다음번에 내가 이거를 대환하기 위해서 빌리는 거야라는 것도 허용해 준다는 것임. 약간 좀 폭이 넓다. 폭이 넓은 대신에 금리도 비싸다.
안심전환대출
안심전환대출은 지금 1차적인 안심전환대출이 끝이 났고 2차로 새롭게 안심전환대출 하는데 이건 뭐 공문상으로 3차라고 함. 3차라고 하는데 안심전환대출 같은 경우는 예전에는 4억 원 이하의 주택에 대해서만 대출이 가능했고 소득도 부부합산 7,000만 원 이하에 대해서만 대출이 가능하다 보니까 상당히 많은 분들이 혜택을 못 보고 특히 서울 같은 경우에 4억 미만짜리 아파트 파트가 어딨냐? 라는 말이 많아
앞전에 25조의 예산을 준비를 했는데 그중에 13% 정도만 팔렸다고 한다. 그래서 지금 이거를 좀 보완해서 많은 분들이 혜택 받을 수 있도록 바꾸자라고 해서, 바꾼 게 연 소득 같은 경우는 1억 원 이하로 바뀌었다. 그리고 주택 가격은 6억 원 이하의 주택을 사는 것까지 가능해졌다고 보면 된다.
그리고 기존 대출잔액 내라고 하는 이유가 뭐냐면 신규대출이 되는 게 아니다. 신규 대출이 되는 게 아니라, 2022년 8월 16일 이전에 기존 대출이 있어야 됨. 그니까 이거는 정부가 이자를 좀 센 주택담보대출을 내가 좀 싼 걸로 바꿔주겠다 해서 나온 거지 신규상품으로 나온 게 아니기 때문에 기존 대출상품들을 쓰는 분들 중에 자꾸자꾸 금리가 올라가는 것들을 안심하고 쓸 수 있도록 좀 장기적으로 고정 금리로 바꿔주겠다. 해서 나온 게 안심전환대출이다.
안심전환대출 특이사항
주택담보대출 종류 중 안심전환대출은 기존 대출잔액 이내에서만 가능하고 안에서도 3억 6,000만 원까지 빌려주겠다. 라는 얘기다. 그리고 LTV 같은 경우는 70% 이하이고 DTI는 60% 이하 그리고 금리 같은 경우는 3.8%에서 4.0%인데 청년 같은 경우는 0.1% 우대를 해주기 때문에 3.7%까지도 저렴하게 사용할 수 있다.
그러나 디빔돌보다 비쌈. 그니까 디딤돌 할 수 있는 분들은 디딤돌 하고 보금자리론 같은 경우는 쓰는 분들은 이걸로 갈아탈 수는 없다.이게 갈아타서 있는 조건 자체가 보통 시중 은행에서 하는 부분에 대한 변동금리를 갖고 있는 분들만 가능하다 그래서 정책모기지 제품을 쓰고 있던 분들은 이렇게 전환이 안 됨. 일반 시중은행들 그리고 2금융권 이런 것들을 쓰던 분들에게 안심전환대출이 가능하다라고 보면 된다.
기존의 보금자리론하고 비교를 해 보면 지금 2022년 11월 달에 조금 더 내렸다. 내려가지고 4.25에서 4.55%까지 금리가 있는데, 지금 안심전환대출 같은 경우는 3.8~4.0%이기 때문에 되게 많이 싸다. 그리고 저소득층 같은 경우는 0.1%를 더 깎아줘서 1금융권 같은 경우에 이런 금융권에서 하는 분들은 은행 가서 물어보면 됨.
만약 단위 농협이라면 단위 농협 같은 경우는 거기서 해 주는 게 아니라, 주택금융공사 앱으로 신청을 하는 형태로 되어 있으니까.그거는 찾아보면 되고 단위 농협가면 친절하게 잘 알려줄거다. 지금 금리가 높으니까 단위 농협 입장에서도 최대한 할 수 있을 때 빨리 하라는 얘기를 할 것임.
고금리 주택담보대출 대비
주택담보대출 종류 모두 고금리 시대라서 금리가 어마무시하게 올라간다. 지금 한국은행 같은 경우는 올 연말까지 0.75 포인트의 자이언트 스텝을 밟을 것이냐 아니면 빅스텝으로 0.5%를 밟을 것이냐 물론 0.25 %의 베이비 스텝은 크게 기대가 안 되는 상황이다. 왜냐면 미국 자체가 또 자이언트 스텝을 밟아 미국 금리가 지금 4%가 됐다.
4%가 됐는데 연말에 한 번 더 올릴 기회가 있다. 또 자이언스트 스텝을 하겠다는 분위기가 좀 있어서 4.75%까지도 연말에 오를 수 있는 것들을 생각을 하자면 이제 한국 같은 경우가 만약에 그냥 3%대 그냥 있어 버리면 미국의 기존 금리랑 1.75% 까지도 벌어질 수 있는 격차가 있기 때문에 아무래도 빅스텝 정도는 최소한 밟을 것이다. 자이언트 스텝은 밟기는 좀 어렵지 않겠냐라고 보는 것도 있음.
물론 레고랜드나 지금 국채나 채권들이 너무나 안 좋기 때문에 그래서 아마 자이언트 스텝까지는 밟긴 어려울 거고. 이제 빅스텝 같은 경우는 충분히 밟을거다. 그래서 연말에 우리나라 고정금리가 3.5%가 될 것을 예상을 하고 있다. 3.5% 기준 금리가 되면은 시중은행 입장에선 기준 금리를 기반으로 돈을 빌려서 다시 빌려줘야 되기 때문에 거의 뭐 주택담보대출 같은 경우는 8프로는 그냥 쉽게 넘어갈 거 같다.
지금 이미 8%대가 보이고 있어서 연말 같은 경우는 8%대가 넘어서 9%대나 10%대까지도 봐야 되는 거 아니냐 라는 생각들을 하고 있다.그래서 2금융권 같은 경우에 10% 넘어갈 거고 그러니까 대부업들이 또 판을 치지 않을까? 하는 걱정들도 있다.
그래서 주택담보대출 종류 대부분 보통 모기지로 해서 우리가 한 20년 30년 길게 가져가는 상품이기 때문에 이 때일수록 고금리에 대한 정책들을 잘 봐야 한다. 그래서 안심전환대출 같은 경우는 대환할 때 중도 상환수수료를 내지 않음. 내지 않고 대환을 해준다.
또 반대로 나중에 더 좋은 금리가 나올 때 다시 또 일반금융으로 갈아타고 싶다? 그때도 중도 상환수수료를 내지 않는다. 이 부분은 상당히 좋음. 그래서 안심전환대출이 가능하다면 꼭 받는 거를 추천드림.
전세사기 막는 확실한 방법
