전세 보증금 돌려받기 100% 통하는 방법

전세 보증금 돌려받기 100%? 어그로가 아닌 가능한 게 맞냐? 피같은 보증금 잃어버릴뻔한 적이 있기 때문에 돌려받기를 바라는 마음에 절차별로 자세히 풀어볼 거다.

전세금 돌려받는 순서 그리고 막혔을 때의 해결책 등을 알아보자.

전세 보증금 돌려받기 순서

1. 내용증명 발송
2. 임차권 등기명령 혹은 가압류 신청
3. 지급명령 신청 혹은 보증금 반환소송
4. 강제집행

가장 먼저 내용증명을 발송하고 다음으로 임차권 등기명령 신청 혹은 가압류를 신청한다.
어떤 경우에는 임차권 등기명령 신청보다 가압류 신청이 훨씬 효율적이고 이것만이 유일한 해결 방법인 경우가 있다.
그리고 세 번째로 지급 명령 신청 혹은 민사소송을 제기해서 판결 등을 확보하는 절차다.

그리고 마지막 네 번째는 확보한 판결, 집행권원 등을 가지고 강제 집행을 하는 총 4단계로 나눌 수 있다.

내용증명 이렇게 하자

전세 보증금 돌려받기 위해 첫 번째로 내용증명에 반드시 담아야 할 내용은 기간 만료 1개월 전에 즉,
5월 20일이 계약 종료일이면 4월 20일 자정 전까지다.

그래서 주의할 점이 4월 20일 자정이 되기 전까지 갱신 거절의 의사를 통제를 해야 되는데
이거를 증거로써 남기기 위해 내용증명에 넣어야 된다는 것이다.

그리고 부가적으로 반드시 넣어야 될 내용은 손해배상 청구를 대비를 좀 해야 된다.

5월 20일에 보증금을 돌려받을지 알고 새로 이사갈 집에 잔금일자 혹은 뭐 매매이든 새로운 전세계약이든
그 날짜 잔금일을 지정해 놨는데 안주면 계약이 파기가 될 거고 그러면 위약금도 발생하는데 그 위약금 상당에
내 손해가 발생할 리스크가 있다.

그리고 이 손해를 특별손해로 나중에 법원에서 배상 청구를 할 수가 있고
소송을 통해서 확보를 할 수 있는 것이기 때문에 이러한 구체적인 사정은 내용증명에 넣을 필요가 있다.

전세 보증금 돌려받기 내용증명에 넣으면 좋은 내용과 팁

그리고 내용증명에 넣으면 또 좋을 내용이 앞으로 임차권 등기면허 신청이나 본안의
민사소를 제기할 태세를 보여주는 것도 좋다.
이렇게 했을 때 임대인이 얘는 장난이 아니구나 인지할 수 있도록 하자.

더 나아가서 가령 변호사의 조력을 받을 경우에는 관련한 재판 비용으로써 내용 중에 변호사 보수도
당신이 물어야야 된다는 내용까지 담아서 내용증명을 작성하면 된다.

그런데 중요한 것은 이 내용 증명이 송달이 안 될 수가 있다.
임대인이 뭐 파산을 해 가지고 혹은 사업상 여러 채권자들에게 쫓기는 등으로 고의로 수령을 거절하거나
집에 안 들어가는 등 아무리 우체국을 통해서 내용증명을 보내더라도 받을 수가 없으면 이게 아무 소용이 없다.

그럴 경우에는 내용증명 굳이 고집 안 해도 된다. 문자 메시지나 카카오톡으로 보내는 것도 충분함.
송달만 내가 발송한 카카오톡이나 SMS 문자 메시지가 상대방한테 전달되었다는 것만 확인이 되면 이것도 법적 효력이 100% 있다.

이러한 팁 알면 전세 보증금 돌려받기 어렵지 않다.

임차권 등기명령 & 가압류 신청

전세 보증금 돌려받기 두 번째로, 임차권 등기명령이나 가압류 신청은 왜 필요한가? 결정적으로 이사를 나가면서도 대항력과 우선 변제권을 유지하기 위함이다.

처음에 주택 임대차 계약 체결하고 그 계약서에 주민센터에서 확정일자도 받고 전입신고 했을텐데
그렇게 해놓고 집을 인도받고 사는 것이 바로 대항력 유지 및 주택 임대차 보호법 우선 변제권 확보이다.

이거를 나중에, 계약 종료일 이후에 이사를 나가더래도 동일하게 대항력과 주택 임대차 보호법 우선 변제권을 유지시켜 주는 게 임차권 등기명령의 신청이다.

임차권 등기명령을 신청을 한다는 것은 그 자체만으로 뭔가를 할 수 있는 건 없다. 이걸로 강제집행 권원은 안된다.
그래도 이제 임차권 등기명령을 당연히 해야하는데 이게 능사만은 아니다.

임차권 등기명령 주의사항

임차권 등기명령이 되려면 일단 송달이 돼야 된다. 임차권 등기명령 신청을 법원에다가 한 다음에 법원에서는
그러면 계약해지 사실과 그리고 계약해지 사실에도 불구하고,

임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다는 사실이 소명이 된다라고 하면 100% 결정을 내려주지만,

그 결정만으로 임차권 등기명령의 효력들 대항력이나 주택 임대차 보호법 우선변제권 효력이 바로 발생하는 것이 아니다.
효력이 발생하려면 채무자 임대인에게 결정문인 송달이 돼야 한다. 받아야 됨.

즉, 이거를 다른 말로 표현하자면 임대인이 고의로 수령을 거절하는 경우가 있음.
그냥 안 받는 거다. 무조건 문도 안 열어주고 안 받거나 혹은 도망을 다니거나 그래서 간혹 오해하는 분들이 있음.

법원에서 임차권 등기명령 결정이 떨어졌다고 해서 이제 이사 나가도 된다? 이게 절대로 아니다.

채무자 임대인에게 송달이 되어야지만 효력이 발생하고 집행이 되는 것이기 때문에 송달 전까지는
절대로 이사를 나가면 안되고 만약에 끝끝내 송달이 되지 않을 경우에는 어쩔 수 없이 이사도 못 간다.

대항력과 우선변제권을 유지시키기 위해서 계속 살아야 되는 상황에 빠짐.
그러면 이렇게 안 좋은 경우에 처하는 임차인 분들께는 다른 방법이 있다. 바로 가압류 신청을 하면 됨.

임차권 등기명령 차선택 가압류

가압류 신청이라는 것은 채무자의 재산을 동결해 주는 조치다.
원래는 임차권 등기명령 신청이 없을 때에는 가압류 신청을 많이 했음. 근데 임차인으로서는 이 권리를 선택적으로 행사를 할 수가 있다.

가압류 결정이 마찬가지로 법원에서 났을 때 임차권 등기명령과 가장 큰 차이는 뭐냐면 송달을 불효한다. 엄청난 효력임.

임차권 등기명령은 채무자에게 송달이 되야 된다고 했는데 가압류 결정은 채무자에게
송달이 되지 않아도 바로 효력이 발생을 하고 바로 집행 촉탁이 가능하다.

그래서 어렵사리 채무자를 상대로 계속해서 송달을 시도하지 않고 채무자의 재산을 동결시켜 둘 수 있기 때문에
임차권 등기명령에만 집착할 필요 없이 송달이 되지 아니하거나 안 될 우려가 있는 임대인에 대해서는 빨리 판단을 해가지고
이 사람이 송달을 받겠구나 싶으면 임차권 등기명령 해도 되고

그렇지 않을 경우에는 가압류 신청을 택하자. 그러면 한 2주 안에 끝날 수도 있음.
그래서 가압류 신청을 하는 것도 전세 보증금 돌려받기 아주 유용한 방법이다.

임차권 등기명령 + 가압류 중복 가능

전세 보증금 돌려받기 팁을 더 드리자면 임차권 등기명령이 성공하는 경우에도 동시에 가압류 또한 중복적으로 할 수 있는 경우가 있다.

즉, 주택에 대해서 임대인이 보유한 건물이 있는 주택에 대해서 임차권 등기명령을 받아 두고
나머지 임대인의 다른 재산, 가령 예금 채권에 대해서도 가압류를 할 수 있는 방법이 있다.

요약을 하자면 임차권 등기명령 신청은 굉장히 유용한 수단이다.

그러나 이것의 전제는 임차권 등기명령 결정문이 임대인에게 송달이 되는 것을 전제로 하고 있기 때문에
그것이 송달되지 않을 경우에는 휴지 조각에 불과한 결정문이기 때문에 송달이 어렵겠다고 판단되면 서둘러서 가압류 신청을
빨리 해 버리는 것이 효율적이고 효과적이고 최선일 수가 있다.

가압류 결정도 빨리 안 받아 놓으면 임대인이 그 사이에 재산을 처분하거나 다른 사람에게 담보를 제공하는 경우,
담보를 먼저 제공해 버릴 경우에는 그만큼 더 그 보증금 반환액을 확보할 수 있는 액수가 줄어든 결과가 되기 때문에
가압류 신청을 반드시 같이 염두하자.

지급명령 신청 or 보증금반환소송

전세 보증금 돌려받기 세 번째 단계로써 지급명령 신청과 민사 소 제기의 차이점에 대해서 어떤 것이 본인에게 적합한 대응 방법인지 알아보자.

지급 명령 신청과 소 제기 이거는 다 집행권원을 확보하기 위한 절차라는 점에서 목적은 같다.

강제집행을 개시할 수 있는 집행력 있는 증서

집행권원이란

즉, 확정된 지급명령 혹은 확정된 민사 판결문을 가지고서 강제 집행을 할 수 있는 권원이 되기 때문에 이후에
채무자의 모든 재산에 대해서 강제 집행 신청을 할 수 잇다. 횟수에 제한 없이 말이다.

전세 보증금 돌려받기 지급명령 신청 단점

지급 명령신청 장점으로 가격이 싸다. 신청비용이 저렴하고 간이한 절차로써 결정이 빠르다고 알려졌는데 명확한 단점이 있다.

첫 번째 단점은 원금과 지원손해금만 청구할 수 있다.

그래서 지급명령 신청에서 청구가 불가능한 부분은 새로운 대출자금을 일으키기 위해서 발생한 대출이자
그리고 중도상환 수수료 혹은 계약이 아예 파기되었을 경우 무산되었을 경우에 보증금 돌려받지 못해서
무산되었을 경우에 물어내야 했었던 계약 불발에 대해 따른 위약금 손해 등에 대해서는 지급명령으로 커버할 수가 없다.

왜냐하면, 구체적인 손해배상액으로써 얼마가 손해가 발생을 했고 원인이 채무 불이행이 있는 것인지
이것이 통상 손해인지 특별 손해인지에 대해서는 판사의 심리가 필요한 부분이기 때문에 지급 명령 절차로써는 할 수가 없다.

그리고 두 번째 단점은 민사 소송을 제기했을 경우에 소송 절차가 모두 끝난 다음에
변호사 보수에 대해서 상대방에게 소송 비용 확정 신청을 해서 변호사 보수를 배상 보전받을 수가 있다.

그런데 간이한 지급 명령신청 절차는 간단하게 이루어지고 어떤 재판에 이 소송 절차로써의 대심적인 심리 구조가,
즉 법원에서 원고와 피고 그리고 판사님이 이렇게 재판장님이 계시고 한 재판이 안 열리고 서면 심리만 해서 이루어지니까.
변호사 보수 보존액이 극히 적다. 그래서 많이 받아야 몇 십만 원이다.

가장 큰 단점은 무엇이냐?
위에서 계속 송달에 대해서 강조했는데 이 지급명령은 결정이 나더래도 아까 임차권 등기명령이 결정 났을 때
송달이 안 되면 의미가 없는것 처럼 지급 명령도 마찬가지다.

지급명령이 채무자에게 송달이 안되면 아무런 효력이 없다.
공시 송달 외에 다른 송달 방법으로써 반드시 현실 송달이 되어야 된다.
그렇지 않으면 지급명령의 효력이 발생 안 하고 이의기간(2주)도 계산이 되지 않기 때문에, 확정될 여지가 아예 없는 거다.

그리고 마지막 단점으로써 송달이 어떻게든 됐다라고 하더라도 지급명령 결정은
채무자가 이의를 해버리면 이의의 효력으로써 지금은 결정은 실효가 되고 효력이 없어지고 자동 재판으로 넘어간다.

그러면은 괜히 애초부터 소 제기할 것을 괜히 지급 명령신청하고 어렵게 송달시키는 시간을 날린것에 대해 스트레만 쌓인다.

지급명령 신청 차선택 소 제기

위와 같은 상황으론 소 제기에 대해서 보면 좋다. 소 제기는 지급 명령결정과 장단점이 뒤집힌 형태다.
일단 단점으로 소송 비용이 발생한다. 인지액과 송달료가 지급 명령신청 사건에 비해서는 비싸다. 몇 십만 원 수준으로 있는 편이고

최종 판결까지 시간이 많이 걸림. 보통 한 6개월 정도를 최소로 잡음. 그런데 지급 명령은 빠르면 1달 정도임.
근데 또 소송은 아무리 빨라야 뭐 3개월, 길면 6개월 정도 잡히기 때문에 인내가 많이 필요하다.

그러나 장점도 굉장히 분명한 것이라서 아까 지급명령이 가지고 있는 단점을 모두 없애버리고 내 권리로 가져올 수 있는 장점이 있다.

바로 특별 손해의 청구가 가능함.
원고가 손해배상 청구 원인에 대해서 주장, 입증을 하고 판사가 증거에 의해서 사실 인정을 하면은 대출 이자 상당
또 중도상환 수수료 상당 또 위약금 상당에 대해서 손해가 발생했다는 것이 인정이 된다면 특별 손해에 대해서도
보상받을 수 있는 유일한 방법이다.

특별 손해가 발생을 하셨다 라고 한다면 소 제기 절차를 이용할 수 밖에 없음.
그리고 변호사 보수 또한 보전이 가능하다. 왜냐하면, 원피고가 법원에 나와서 대심적인 소송절차, 변론 절차를 거쳐서
판사 심리에 의해서 판결이 나온 사안이기 때문에 변호사 보수 소송 산입에 관한 규칙에 따라서, 대법원 규칙에 따라서 대부분 인정이 된다.

그리고 공시송달이 가능하다는 굉장한 장점이 있다.
그래서 채무자가 외국으로 도피를 하거나 아니면 국내에 거주하고 있으면서도 소재불명으로 계속해서 송달이 안 될 경우에
법원이 직권으로 공시송달을 명해서 효력을 발생시켜고 공시송달로써 송달을 할 수가 있다.

법원 결정에도 보증금을 주지 않는다면

전세 보증금 돌려받기 마지막 단계..
명확하게 법원의 결정 혹은 판결에 의해서 임대인이 돈을 줘야 되는 보증금을 내놔야 되는 상황이 명확함에도
마지막까지 안 주거나 혹은 자력이 없거나 하는 등으로 못 주는 경우도 있는데

그러면 강제집행을 하는 수밖에 없다.
강제집행 부터는 절차가 수월하다. 권원이 명확하기 때문에 집행 법원에다가 부동산의 경우 부동산 강제 경매 개시 신청을 하고
또 채무자의 다른 재산을 파악할 필요가 있다라고 한다면 어떤 재산명시 신청을 하고

그러면 재산명시 기일에 임대인이 나와서 본인의 재산을 목록에 적어내야 되는 것이고
그렇게 해서 파악된 어떤 재산 있으면 그게 자동차이든 예금 채권이든 혹은 뭐 다른 어떤 사업상의 매출 채권이든
여러 가지 재산들에 대해서 압류하고 추심하면 된다.

여기까지 전부 읽었다면 전세 보증금 돌려받기 잘 해낼 수 있을 거니 너무 스트레스 받지 말자.

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