디딤돌대출 같은 경우는 특례 보금자리론보다 조금 덜 알려졌기 때문에 뭔가 제한이 많을 거라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 가능한 분들이 좀 많음. 늘어나게 개편이 됐다. 그래서 규정이 어떻게 바뀌었는지 살펴보고 가능한가 체크해 보자.
디딤돌대출이 안 된다 하면 그때 특례로 넘어가도 늦지 않음. 이번 바뀐 내용에서 가장 크게 바뀐 것은 신혼부부인 경우에 혜택을 볼 수가 있다.
2024 디딤돌대출 조건
- 최대한도 4억 (주택가격 6억)
- 소득 7천만원 이하 (생애최초, 2자녀, 신혼부부)
- LTV 80% (생애최초) 최대 3억
LTV 80%까지 생애 최초를 이용할 수가 있는데, 물론 대출 한도는 최대 3억이다. 디딤돌대출은 먼저 주택만 해당이다. 주택이라고 하면, 혹시 주거용 오피스텔도 되는걸까? 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 해당이 되지 않음. 주택이라고 하면, 아파트, 연립빌라 이런 물건들이 해당된다.
차이점은 특례보금자리론 같은 경우는 매매가와 KB시세 중에 둘 중에 하나라도 9억이 넘으면 이용을 할 수가 없지만, 디딤돌대출은 매매가와 KB시세, 감정원 시세 중에 낮은 것이 5억을 넘지 않으면 가능하다.
예를 들어 매매가가 5억인데 KB시세가 5억 5천이어도 디딤돌대출을 이용할 수가 있다. 그리고 신혼부부인 경우는 주택 가격이 6억 이하로 이용이 가능함.
그리고 최대 3억은 어떤 뜻이냐? 원래 디딤돌대출은 30세 미만과 미혼의 경우는 혜택이 거의 없고 불가능했는데 바뀌어서 30세 이상인 미혼 단독 세대주 또한 집값이 3억까지는 이용을 할 수 있게 바뀌었다.
| 주택시세 (공부상주택만) | 매매가, KB시세, 감정원시세 5억, 6억 (신혼), 3억 = (60m 이하 30세 이상 미혼 단독세대주) |
| 연소득 | 6천만원(부부합산, 미혼), 7천만원(생애최초, 2자녀, 신혼) |
| LTV, DTI | LTV 70%(생애최초 = 80%), DTI 60% |
| 최대 한도 | 2.5억, 3억(생애최초), 3.1억(2자녀), 4억(신혼) 1.5억(30세 이상 미혼 단독 세대주, 생애최초=2억) |
| 세대주 | 무주택 세대주 (세대전원 무주택) |
| 특이사항 | 구입용도만 가능 (소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 대출 신청한 경우) |
| 대출만기 | 10, 15, 20, 30년 (거치기간 1년 또는 비거치) 원리금 균등, 원금균등, 체증식 |
| 순자산 | 배우자 합산 자산 5.06억 (주택도시기금 자산평가) |
| 전입 | 1개월내 전입, 1년 실거주조건 |
| 추가주택 매수 | 금지규정 없음 |
LTV 70%, 집값의 70%까지는 대출이 가능하고, 생애최초의 경우는 80% 이내다. 물론 최대 한도가 정해져서 모든 집값의 70~80%가 가능한건 아니다.
그리고 DTI 60%를 맞춰야하기 때문에 소득이 없어도 가능하냐? 안된다. 물론 소득제한도 있지만, 소득이 너무 없어도 대출이 나오지 않음.
이자 납입 능력이 해서 어느 정도 소득이 있어야지만 DTI 60%를 넘을 수 있다라고 생각하면 된다. 최대한도 같은 경우는 비교적 아무 조건이 없다면 2억 5천이고 써놓은 조건에 따라 한도가 다르다. 신혼부부는 최대 4억까지 가능함.
그리고 30세 이상의 미혼 단독 세대주 같은 경우는 원래 1억 5천인데 생애최초인 경우는 2억으로 한도가 늘어났기 때문에 여기서 내가 어떤 조건에 맞는지 체크해보자.
일단 신혼부부인 경우에 최대 4억 그리고 생애 최초만 해당이 된다면 최대 3억 이런식으로 내 한도를 살펴보자. 그리고 무주택 세대주인 경우만 가능하다. 또 세대 전원이 전부 무주택자여야 한다. 특이사항으로는 구입용도만 가능함.
디딤돌대출 쉽게 설명
특례보금자리론은 50년까지도 가능한대 디딤돌대출은 30년이 최대다. 그리고 디딤돌대출은 거치기간 1년을 둘 수 있다. 보금자리론 비거치만 됨. 디딤돌의 상환방식은
- 원리금균등
- 원금균등
- 체증식
모두 이용 가능하다. 그리고 순자산이라고 해서, 디딤돌대출 같은 경우는 자산이 너무 많은 분들은 이용 할 수가 없는데, 배우자 소득 합산해서 자산이 5억 600만 원이 넘으면 이용을 할 수가 없다.
자산평가는 주택도시기금에서 평가를 함. 그래서 여러분들이 디딤돌대출을 신청을 할 때 주택금융공사로 바로 하는 분들도 있지만, 사실은 주택도시기금에 가서 자산 평가를 먼저 해서 통과되면 그다음에 주택금융공사로 신청하는 것이 훨씬 더 빨리 진행을 할 수 있으니 미리 자산 평가를 받아 두는 것이 좋다.
그리고 전입신고를 해야 되는데 전입신고는 1개월 이내에 전입신고 해야하고, 디딤돌대출 같은 경우는 현재 실거주 조건이 있다. 1년 동안 그 집의 실거주로 거주를 해야 디딤돌대출 이용 가능함. 추가주택 매수를 고민하는 분들 같은 경우에 디딤돌대출은 금지 규정이 없다.
디딤돌대출 만기별 금리
| 소득수준(부부합산) | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
| 2천만원 이하 | 2.15% 1.85% | 2.25% 1.95% | 2.35% 2.05% | 2.40% 2.10% |
| 2천만원 초과~4천 이하 | 2.50% 2.20% | 2.60% 2.30% | 2.70% 2.40% | 2.75% 2.45% |
| 4천 초과~6천 이하 생초, 신혼, 2자녀 = 7천 이하 | 2.75% 2.45% | 2.85% 2.55% | 2.95% 2.65% | 3.00% 2.70% |
디딤돌대출은 금리가 정말 좋다. 아무래도 만기가 짧을수록 금리가 저렴한데 만기가 짧아지면 DTI 를 통과하기도 어렵고 원금을 많이 상환을 해야 되기 때문에 대부분 장기로 한다.
빨리 갚을 수 있고 소득도 충분하다~ 대출도 많이 받지 않는다. 이런 분들 같은 경우는 만기를 조금 짧게 하는 분들도 있긴함. 생애 최초 신혼 가구인 경우에 30년 만기를 두더라도 소득이 작아도 2%대의 금리가 가능하기 때문에 정말 훌륭한 금리라고 볼 수 있다.
그리고 우대 금리가 있는데
- 한부모 가구 0.5%
- 다자녀 0.7%
- 2자녀 0.5%
- 1자녀 0.3%
위와 같이 깎아준다. 다문화, 장애인, 생애최초, 신혼부부 역시 0.2 %를 깎아준다. 각각의 우대 금리들은 중복 적용이 불가하지만 아이가 많은 경우는 다른 우대 금리와 중복 적용이 가능하니 받을 수 있는 최저금리를 챙겨보자.
그런데 태아는 안될까? 태아는 지금 디딤돌대출에서는 우대금리를 적용받을 수 없지만, 나중에 아이가 태어나고 출생신고서를 통해서 향후에도 할인 금리를 받을 수 있다.
신혼가구 조건
재혼도 신혼가구 조건에 해당한다. 혼인관계증명서 상 혼인신고일이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구를 말하는데 즉, 결혼 후 7년이 지나지 않았다면 신혼가구 디딤돌대출을 이용할 수 있음.
참고로 악용을 막고자 동일한 배우자와 재혼한 경우라면 당연히 안된다. 결혼 예정인 경우도 청첩장 또는 예식장 계약서를 준비하고 3개월 이내에 결혼을 할 사람들은 신혼가구 혜택 볼 수 있다. LH 신혼희망타운 분양게약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구 역시 신혼가구로 인정 받는다.
소득조건
디딤돌대출 같은 경우는 소득이 증빙소득자만 가능하다. 하지만 추정소득(인정소득) 같은 경우도 가능한데 어떻게 추정을 하냐면 국민연금 3개월 평균치, 건강보험 보험 3개월 평균치만 인정한다.
보통 은행에서 대출을 할 때는 신용카드를 추정을 해서 환산을 해 주기도 하지만 디딤돌대출이나 그리고 보금자리론 같은 경우는 국민연금하고 건강보험료만 소득으로 인정이 가능하기 때문에 이런 대출 받을 때는 국민연금, 건강보험료를 체크해서 해당이 되는지를 살펴봐야 한다.
| 소득인정액 | 국민연금 3개월 | 건보료 3개월 |
|---|---|---|
| 1,000만원 | 78,947원 | 31,096원 |
| 1,500만원 | 118,421원 | 46,645원 |
| 2,000만원 | 157,895원 | 62,193원 |
| 2,500만원 | 197,368원 | 77,741원 |
| 3,000만원 | 236,842원 | 93,289원 |
| 3,500만원 | 276,316원 | 108,838원 |
| 4,000만원 | 315,789원 | 124,386원 |
| 4,500만원 | 355,263원 | 139,934원 |
| 5,000만원 | 394,737원 | 155,482원 |
예를 들어 건강보험료를 한 31,000원 냈다? 그러면 소득을 1,000만 원으로 인정을 해 주는 거고 건강보험료를 15만 원 정도 냈다면 소득을 5,000만 원으로 인정을 해준다.
하지만 건강보험료를 너무 많이 냈다고 해서 우리가 소득을 더 높게 잡아주지는 않고 또 너무 많이 내면 안 된다. 소득 인정액 7천만원을 넘겨버려 디딤돌대출이 나오지 않을 수 있음.
조기상환수수료
지금 특례 보금자리론이 엄청 인기인 이유가 뭘까? 바로 중도상환수수료가 없기 때문이다. 하지만 딤돌 대출은 조기상환 수수료가 있다.
최대 3년 이내, 그러니까 3년이 지나면 중도상환수수료가 없고 최대 요율이 1.2 %인데 슬라이딩 방식이다. 슬라이딩 방식 뭐냐? 갈수록 줄어든다고 보면 됨.
예를 들어 내가 1억을 빌렸는데 한 달 있다. 갚았다? 그러면 1.2%니까 120만 원 정도 상환수수료가 나가고, 1년 후 상환을 한다면 80만 원 정도 내는 거고. 2년 후에 상환을 한다면 40만 원씩 갈수록 상환 수수료는 줄어든다.
디딤돌대출 신청기간
접수일로부터 40일 이내에서 승인을 하며, 승인일로부터 30일 이내에 대출이 실행된다. 이게 뭔 말이냐? 70일 이내에 하면 된다. 너무 일찍 해서 80~90일 이러면 40일 이내에 승인을 해버렸는데 승인 날로부터 벌써 아직 많이 남는다.
그래서 70일 전부터 접수를 하는 것이 가장 좋다. 너무 임박하면 또 되지 않음. 그래서 70일 정도 전후로 해서 신청을 하는 것이 가장 좋다.
디딤돌대출 신청방법
공사 홈페이지나 주택 도시보증공사(Hug) 기금E든든 홈페이지에서 신청하면 된다. HUG에서는 자산 평가를 먼저 하고 그 다음에 공사 홈페이지로 진행을 하는 게 좀 더 수월하다.
그리고 5개 기금수탁은행
위에 항목에서 직접 신청 가능하다. 그리고 만약 공사 홈페이지에서 직접 신청을 할 때는 대출 실행을 희망하는 은행과 지점을 넣는다. 그래서 가장 편한 12개 금융기관 중의 하나를 선택해서 대출 실행하는 은행을 선택하면 된다.
보통 공사에서 대출을 하니까 공사에서 바로 나한테 돈을 넣어주나? 생각을 할지 모르지만 그렇지 않고, 은행에서 하고 나중에 주택금융공사로 다시 양도를 하는 방식으로 진행이라 대출 실행은 해당 지정과 은행을 선택 해줘야 한다.
그래서 홈페이지에서 직접 할 때는 12개 은행 중의 하나를 선택해서 진행을 하고, 상담을 받을 때는 기금수탁은행에서 신청하면 된다.
상속과 증여인 경우
요즘 증여가 상당히 많이 일어나는데 상속&증여인 경우에는 디딤돌대출을 이용할 수 없다. 특히 매수인 매도인 관계가 부부인 경우, 직계 존비속인 경우, 배우자의 직계존비속인 경우는 아예의 취급이 불가하고 형제인 경우도 계약금이나 중도금 등 실질적으로 대금 입금 자료가 있어야 한다.
이체 내역을 증빙하면 형제간에는 가능하지만, 디딤돌대출은 이용이 불가하다.
디딤돌대출 VS 특례보금자리론
| 디딤돌대출 | 특례보금자리론 | |
|---|---|---|
| 공부상 주택 | 5억이하 (신혼 6억), 3억 (만 30세) | 9억 이하 |
| 연 소득 | 6천, 7천만원 = (생애최초, 2자녀, 신혼) | 제한없음 |
| 대출 한도 | LTV 70% (생애최초 = 80%) | LTV 70% |
| 최대 한도 | 2.5억, 3억(생애최초), 3.1억(2자녀), 4억(신혼) | 5억 |
| 특이사항 | 매매잔금만 가능 (무주택 세대주) | 구입, 보존, 대환 |
| 추가주택 | 금지규정 없음 | |
| 중도수수료 | 3년에 1.2% | |
| 실거주조건 | 1개월이내 전입, 1년 실거주 |
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