소액 경매 10만원으로도 시작할 수 있다. 적은 금액으로 수익 내는 방법에 대해서 정리해봤다. 이미 이런 투자 방법을 알고 있는 사람들은 이 정보를 왜 푸는지 이해가 되지 않을거임. 주변에서 하도 물어봐서 여기에다가 정리함.
소액 경매 하는 방법
묘지 경매
소액 경매로 많이 시작하는 게 바로 묘지다. 잘 관리된 묘지(사진만 봐도 알 수 있음) + 지분 매각 + 낙찰금 미납이 포인트인데 미납을 함으로써 돈을 벌어갈 수 있음.
- 상속받은 땅
- 공유자들의 성이 같을 것
조건이 크게 2가지가 있는데 토지등기보면 둘 다 볼 수 있다. 성이 대부분 같다면 가족묘라고 보면 됨.
상속받은 묘에다가 가족끼리 엮여 있는데 관리까지 잘되어있다면 소중히 여긴다는 것임.
그런데 이런 소중한 묘가 왜 미납이 나오냐? 보통 묘지는 어떤 한 형제로 인해서 경매가 나온다. 그 사람의 지분이 나온것인데 설마 이 땅을 누가 사겠어? 라는 생각으로 1차 때는 아무도 참석하지 않은 것임.
그런데 이런 매물 보이면 10명 이상은 달라붙어서 입찰을 걸어둔다. 이유는 가족에게 되팔기 위해서임.
낙찰 받은 후
1등이 하는 건 낙찰 받자마자 법원에서 사건 열람을 하는데 대부분은 공유자들의 전화번호까지 알 수 있기 때문에 연략을 해 본다던지 번호가 없다면 주소지에 내용증명을 보낸다.
그리고 낙찰자는 공유자들에게 전화를 걸어서 제가 얼마에 낙찰 받은 사람이라고 밝힌다.
입찰하려면 입찰 보증금만 내는데 이건 최저매각가격의 10%라서 부담이 전혀 없음.
그리고 가족들에게 100만 원을 준다면 잔금을 내지 않고 포기 하겠다고 전하고 당신들 중에서 한 명이 지분을 가지고 갈 수 있게 도와드린다고 말하면 됨.
공유자들 입장에서는 처음에는 도대체 무슨 소리냐? 당황해서 보이스 피싱도 의심하고 상황 파악할 시간이 필요하다. 그래서 변호사나 법무사들을 찾아감.
상황 파악 후 다시 연락이 올텐데 애초에 우리는 낙찰이 우선이다 생각하고 잔금 납부 할 생각이 없는 금액을 적어서 따낸다.
돈버는 방법
잔급 납부해서 경매로 넘길거라고 이야기 하면 가족들은 어쩔 수가 없다.
묘지를 없앨 수는 없지만 본인 땅이 아닌 곳에 그냥 방치하면 관리를 할 수 없기 떄문에 가족들 입장에서는 가격을 협상해서 본인들이 가져오는 것을 택함.
[지분 물건]일 때는 다른 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 방법이 있어서 가능함.
주의할 점은 넘겨줄 사람이 꼭 최저 가격의 10% 보증금을 들고 입찰장에 들어와야 한다. 그렇지 안흥면 최고가를 적은 사람이 낙찰을 받아버림.. 그럼 가족들과 또 다시 협상을 해야한다.
법정지상권
소액 경매 묘지처럼 수익을 낼 수 있는 방법 중의 하나가 법정지상권이다.
법정지상권이란 누가 이 땅에 권한을 가지고 있냐를 따지는 것이다.
즉, 토지주랑 건물주랑 다른 주인으로 되어 있는 상황임.
그런데 토지만 경매로 나왔을 때 지상의 권한을 토지주가 가지고 있다면 토지주가 건물주에게 건물을 철거하라고 할 수 있다.
그럼 법정지상권이 토지주, 건물주 둘 중에 누구 것인지 판단해야하는데 일단 법정지상권이 성립한다는 자체가 건물주가 이기는 거다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않는다면 토지주가 이김.
그럼 아까 묘지공매처럼 토지주가 이길 수 있는 물건(법정지상권이 성립하지 않는)을 경매 낙찰 받아서 건물주에게 나는 이걸 낙찰받아서 건물을 철거하라고 할 수 있다.
그런데 나한테 얼마를 주면 땅을 팔 의향이 있다고 말하면 됨.
물건 고르는 법
법정지상권이 성립하지 않는 물건을 찾아야 되는데 이런 물건을 찾으려면 애초부터 건물주와 토지주가 같은 사람인 적이 없어야 된다. 그래야 법정지상권이 성립되지 않음.
그리고 법정지상권이 성립하지 않는 조건이 한 가지 더 있다.
건물이 올라온 토지가 있는데 건물이 없었을 때 은행에서 토지주가 대출을 받은 상황임. 은행 입장에서는 땅에 문제가 없는지 실사를 하는데 이때는 땅 위에 건물이 없었던 거다. 그래서 대출을 해줬음.
그런데 이 땅이 경매로 나와서 보니까 은행 입장에서는 이거는 내가 먼저였다면서 이 위에 건물보다 땅이 더 먼저다라고 주장할 수 있음.
결국 살아있는 등기 중에서 제일 처음 잡힌 근저당을 보고 근저당이 잡힌 날짜와 땅 위에 건물이 지어진 날짜를 비교해서 법정지상권을 결정한다.
그런데 건물이 먼저냐 대출이 먼저냐 구분하기 위해서는 건물은 건축물 대장(정부 24에서 볼 수 있음)을 보면 되고
근저당이 먼저냐라고 봤을 때는 토지 등기(인터넷등기소에서 볼 수 있음)를 떼보면 된다.
그래서 둘 중 어떤 게 더 날짜가 빠른지 보면 됨.
이것으로 소액 경매 관련 글을 마치는데 아래 관련글에도 도움되는 정보들이 많으니 참고해서 손해보는 일 없도록 하자.
관련글
