올림픽파크 포레온 뭐가 문제냐 어쨌든 당첨만 되면 3~4억 먹는거잖아? 사실 그렇다.
하지만 못 먹을수도 있는걸 생각해야함. 현재 파크리오나 헬리오시티가 지금 가격에서 더 떨어진다 치자.
2~3억이 더 떨어져서 두 단지 모두 평균 14억에서 15억 수준을 형성한다면,
과연 둔촌주공이 13억인데 이게 정말 매력적인 분양가였다고 말할 수가 있을까?
올림픽파크 포레온 청약 고민을 돕기 위해 평면도, 가격, 입지 등 가성비가 나오는 단지인지 자세히 살펴보자.
올림픽파크 포레온 청약 고민이라면
무사히 일반분양을 시작하는 모양인데 2023년 수도권 아파트 분양시장에 바로미터가 될 둔촌주공.
여기가 돈이 될지 안 될지 같이 살펴보자. 사실 둔촌주공이 어디 위치했는지 몰랐던 분들도 많을 것 같은데
지도를 보면, 좌측으로 5호선 둔촌동역이 있고 아래로 9호선 둔촌오륜역을 끼고 있는 초더블 역세권단지가 바로 둔촌주공이다.
입지는 정말 말할 게 없음. 왼쪽에 올림픽 공원이라는 서울 남북권역 최고 공원 인프라를 끼고 있기 때문에
둔촌주공의 일부동의 고층에서는 올림픽 공원 뷰, 즉, 파크뷰가 제대로 나오는 평형이 있을 것 같다. 당연히 엄청난 프리미엄이 붙을것임.
그리고 둔촌주공이 강동구에 속해 있는데, 강동구에서도 강남 3구인 송파의 잠실과 얼마나 붙어있는지가 정말 중요하다.
둔촌주공은 그야말로 잠실에 지척이 있는 단지임. 바로 밑에 유명한 올림픽 선수촌이 있기도 하고 여기도 서울의 재건축 대어 중 한 곳임.
또 하나의 장점이라면 역시 세대수다. 총 12,032세대로 한국에서 최대 재건축이라는 말이 아깝지 않은 규모임.
이번엔 일반분양으로 풀리는 물량만 해도 4,780세대니까 그동안 주요 입지에 신축을 기다렸던
무주택자분들에게는 정말 침나오는 매물이 올림픽파크 포레온이다.
단점 (평면도, 가격)
다만 이제 아쉬운 점을 짚어봐야겠는데요. 첫 번째 단점은 평면도,
두 번째 단점은 가격이다.
일단 첫 번째 평면도 먼저 살펴보면 29제곱미터 같은 초소형부터 39, 49의 소형 그리고 흔히 국평이라고 부르는 59와 84가 있다.
일반분양 물량이 가장 많은 건 59A 그리고 84E인데 이번에 문제가 된 84E가 바로 가장 많은 수량을 차지한다는 게 단점이다.
이게 바로 올림픽파크 포레온 평면도(84E)인데 이렇게만 봐서는 그냥 일반적인 타워형이다.
하지만 지금 이슈로 붉어진 각 세대의 주방끼리 뷰를 공유하는 주방 뷰가 형성된다는 점..
시공사 측에서 타워형의 단점이 환기 등의 문제를 해소하기 위해 주방으로 창을 냈다는 설명인데
사람들은 오히려 창이 없는 게 낫다고 말하고 있다. 이거는 솔직히 말하면 설계상의 문제가 아닌가 싶은데
굳이 이렇게 설계를 했어야 했나? 하는 생각이 든다..
올림픽파크 포레온 분양가
최근 부산의 양정동 또 평택에서 진행됐던 단지들의 청약 경쟁률이 어마어마했다.
이렇게 부동산 시장 침체 와중에도 어떻게 50:1이 넘는 경쟁률들이 나왔을요? 이유는 바로 주변보다 싸다는 확신.
청약은 안전 마진이 있냐 없냐가 바로 완판 여부를가르기 때문에 앞서 분양했던 양정동과 평택의 단지들은
무난히 높은 경쟁률로 완판이 된 거다.
그렇다면 이번에 올림픽파크 포레온 분양가는 어떨까?
가장 작은 초소형 29가 5.2억 59가 10억, 84가 13억이다. 일단 최근 중도금 대출이 9억에서 12억까지 해 주는 것으로 변경이 됐으니까.
뭐 59까지는 중도금 대출이 다행히 나오는데 문제는 84다.
중도금 대출이 안 나올뿐더러, 옵션이나 이것저것 하면 사실상 13억 중반 정도를 찍을 거다.
올림픽파크 포레온 예정 입주일이 2025년 초가 될 텐데 2025년 초를 기준으로 과연 국평 13억이 싸냐 아니냐
이게 중요함. 먼저 주변 단지들과 같이 비교해보자.
가장 많이 비교되는 건 바로 옆 동네 송파구 가락동에 있는 헬리오시티.
여기는 둔촌주공 재건축이 등장하기 전까지는 한국에서 최대 규모의 단지로 총 9,500 세대를 기록하고 있는 단지인데
입지적인 면이나 세대수로 보나 똑같은 신축이기 때문에 가장 많이 비교가 되는 게 아닌가 싶다.
일단 가장 최근 중간층 기준으로 비교를 해 보자면 평균적으로 18억 초중반에 시세가 형성되어 있음.
헬리오시티와 비교하면 올림픽파크 포레온 아파트는 대략 5억 수준의 마진이 있다고 볼 수 있다.
다만 현재 헬리오시티에서도 약간 비선호되는 동이나 층은 16억 중반까지 호가가 나와 있다.
역시 두 단지 모두 대단지이기 때문에 매물 마다의 개별차가 큰 건 감안해야함.
그렇다면 보수적으로 생각했을 때 안전마진이 5억이 아니라 3억에서 4억 수준으로 보는게 맞다.
청약 점수 70~80점 쓰기 적합한가?
분양가를 한곳과 더 비교 해보자. 이번에는 2호선 잠실나루역 인근에 있는 파크리오와 비교 할건데
현재 잠실은 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 실거주자가 아니면 매수하는 게 사실상 불가능임.
하지만 파크리오는 토지거래허가구역에 묶여 있지 않았기 때문에 지금도 접근이 가능한 단지다.
때문에 이와 관련된 풍선효과 핀셋 효과 등을 감안해야 되고 어쨌든 파크리오는 최근 거래가 정말 뜸했는데
그래도 최근 거래를 기준으로 보자면 17억 7,000만 원이 2건 정도가 있다.
현재 네이버 호가 기준으로도 17억 중반 정도에 올라와 있기 때문에 큰 차이로 보이는 것 같지는 않고
이 파크리오를 기준으로 보수적인 안전마진을 따져보자면 올림픽파크 포레온 단지는 동일하게 3~4억
수준의 안전마진이 있다고 볼 수 있다.
하지만 문제는 이 세 단지 입지 차이. 파크리오, 헬리오시티, 올림픽파크 포레온 입지를 보면 아무래도
파크리오가 가장 좋고 그다음에 헬리오시티 그다음 올림픽파크 포레온 순으로 입지가 정리된다.
결국 당첨되면 3~4억 먹을 확률이 크다는건데 지금은 부동산 침체기, 조정기라는 걸 꼭 염두해야한다.
하락할 수도 있다.
앞으로 더 하락할 수도 있다는 걸 왜 빼먹지는 모르겠음. 현재 파크리오나 헬리오시티가 지금 가격에서 더 떨어진다면? 2~3억이 더 떨어져서 두 단지 모두 평균 14~15억 수준을 형성하면 과연 84기준 13억인 올림픽파크 포레온 분양가가 매력적이었다고 생각 들까?
입지도 비교한 단지 중에서 가장 딸리는데 말이다. 물론 잠실이 고점 대비 상당한 조정을 보여주었고
이 가격에서 더 떨어지는 건 상상하기 어려울 수 있다. 하지만 유튜브에서 떠들던 부동산 전문가들 생각해보자.
이 사람들이 과연 정보나 인사이트가 부족해서 말을 번복하고 욕을 먹었을까?
결국 부동산에 대한 전망은 누구나 내놓을 수 있지만 정확히 어떻게 될 거다? 이렇게 말한다면 사기꾼으로 보면 된다.
그래서 지금 헬리오시티나 파크리오가 현재 가격을 유지해 준다면 둔촌주공 안전마진이 3~4억 정도로 매력적인 단지일 수 있다.
하지만 내년이나 내년 후년부터 부동산 경영이 더 어려워지고 경기 침체가 오면서 사람들의
매수 심리가 더 얼어붙으면 송파의 단지들이 지금의 가격을 방어한다는 보장이 있을까?
게다가 사람들이 선호하는 84A 판상형은 대부분 조합원들이 가져갔기 때문에 경쟁률은 더 참혹할 것임.
59타입 넣을거면 청약 하자
결국 일반인들이 84타입에서 살려면 주방뷰를 울며 겨자먹기로 살아야 하는데 청약을 선택적으로 넣을 분들은 넣고
아니면 넣지 말자. 만약 본인이 59를 노린다면 이게 또 나쁘지 않은 선택지가 될 거다.
중도금 대출도 나오는 데다가 이게 10억 수준이면 뭐 무주택자분들 입장에서는 무난한 선택지일 테니까 말이다.
어쨌든 서울 주요 입지의 12,000 세대 신축은 흔치 않은 상품인 건 맞다.
반대로 7~80점대 청약 점수를 가지고 있는 고가점자 분들이라면 다시 한번 생각을 해보자 솔직히 아깝다고 느낌..
2025년 입주할 때 주변단지들 대비 안전마진이 거의 없을 수도 있는 아파트에 청약을 넣으려고 이 점수를 모은건 아니니 말이다.
올림픽파크 포레온 청약사이트
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